建筑、房地产领域的12种发票开具策略

（1）绝对不能索取发票抬头是“某某项目部”名字的增值税专用发票。

营改增前，有不少建筑企业的项目部在索取各种成本发票时，往往存在成本发票上的抬头是“某某项目部”的名字的现象。营改增后，由于抵扣增值税进项税必须符合“合同流、资金流、票流和物流（劳务流）四流合一的关键要件，绝对不能索取发票抬头是“某某项目部”名字的增值税专用发票。

（2）建筑、房地产企业发票开具与工程造价清单相匹配。

建筑房地产企业的成本发票在工程总造价中有一定的比例，这个比例就是在工程造价清单中的造价成本的基础上，上浮5%-10%。因此，房地产企业和建筑企业在开具发票时，必须牢记：成本发票上的材料、设备的品种、规格、型号、数量和技术标准必须与本工程项目的造价清单中的的材料、设备的品种、规格、型号、数量和技术标准保持一致。

（3）建筑房地产企业发票开具金额与工程计量确认单、工程劳务款进度结算和最终决算书上的结算金额保持一致。

（4）一般计税方法项目、简易计税方法项目混用材料的发票开具策略

如果被挂靠方采购建筑材料既用于一般计税方法计征增值税的项目又用于简易计税方法计征增值税的项目，则必须在采购合同中分别约定材料供应商供应一般计税方法项目、简易计税方法项目的建筑材料数量、价格。并在合同中约定一般计税方法项目的建筑材料开增值税专用发票，简易计税方法项目的建筑材料开增值税普通发票。

（5）采购机械设备和周转材料既用于一般计税项目也用于简易计税项目的发票开具策略

根据[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第（一）项的规定用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。特别要注意的是，本条规定涉及的固定资产、无形资产、不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣的重要关键条件是“专用于” 简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额才不得从销项税额中抵扣。换句话说，如果施工企业购买的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产既用于一般计税方法计征增值税的项目也用于简易计税方法计征增值税的项目，就不属于“专用于”的情形，就可以抵扣增值税进项税额。基于以上税收政策的分析，被挂靠方采购既用于一般计税项目也用于简易计税项目的机械设备和其他周转材料，则要求供应商开具13%税率的增值税专用发票。

（6）简易计税项目的成本发票的开具策略

由于被挂靠方简易计税方法计征增值税的项目不可以抵扣增值税进项税额，所以建筑企业简易计税方法计征增值税的项目，所发生的所有成本，在签采购合同时，必须在采购合同中明确发票开具条款：供应商必须开具增值税普通发票，不可以开具增值税专用发票。

（7）汇总开具材料发票、运输发票、办公用品和劳保用品发票的策略

国税发[2006]156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖发票专用章。基于此规定，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣增值税进项税金。因此，被挂靠方在采购建筑材料、设备、办公用品和劳保用品和运输劳务时，如果供应商在开具增值税专用发票，在增值税专用发票的摘要里填写“材料一批”、“设备一批”、“办公用品”、“劳保用品”和“汇总运输”时，必须在合同中发票条款一项中约定：供应商和运输方必须提供其防伪税控系统开具的《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖发票专用章。

（8）运输费用“一票制”和“二票制”的开具策略

运输费用发票的“一票制”是指运输费用与材料采购费用开在一张增值税发票里，运输费用含在材料价格里，按照税率13%开具的一种开票方法。而“二票制”是指运输费用和材料采购费用各开一张增值税发票，运输费用按照9%开具，材料费用按照13%开具的一种开票方法。

如果被挂靠方期望材料供应商开具运输费用“一票制”的运输费用发票，则必须在采购合同中的价格条款中约定：价格含运输费用。

(9)建筑企业总分包之间的发票开具策略

根据《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）第七条规定，总承包方从分包方取得的增值税发票的“备注栏”中必须注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目的名称。基于此规定，如果被挂靠方发生分包的情况下，被挂靠方和分包方之间发生的总分包业务，被挂靠方在建筑工程所在的税务局差额预缴增值税时，必须先取得分包方向被挂靠方开具的增值税发票，而且增值税发票上的“备注栏”中必须注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目的名称。

（10）房地产企业与建筑总承包方之间的发票开具策略

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第（三）项规定：“提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称”。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（ 国家税务总局公告2016年第70号）第五条规定：“营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”基于以上税收政策规定，房地产企业在与被挂靠方进行工程结算支付工程款时，被挂靠方必须向房地产公司开具增值税发票时，必须在增值税发票上的“备注栏”中必须注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目的名称。

（11）被挂靠方通过经营性租赁建筑机械设备（干租）的发票开具策略

由于租赁公司动产租赁是2013年8月1日开始实施营改增的，因此，根据财税[2016]36号文件的规定，纯粹机械租赁模式或建筑企业通过经营性租赁建筑机械设备，即干租（出租方只出租设备，不提供操作人员）的发票开具分以下两种情况处理：

第一、如果机械租赁公司2016年5月1日后，租给被挂靠方工地上的设备是2013年8月1日之前购买的，则租赁公司按照3%简易计税方法征收增值税，并给承租方的被挂靠方开3%的专票（用于一般计税方法的项目）或普通发票（用于简易计税方法的项目）。

第二、如果机械租赁公司2016年5月1日后，租给被挂靠方工地上的设备是2013年8月1日之后购买的，则租赁公司按照13%计算征收增值税，并给承租方的被挂靠方开13%的专票（用于一般计税方法的项目）或普通发票（用于简易计税方法的项目）。

（12）被挂靠方湿租（出租方出租设备同时配备操作人员）的发票开具策略

《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第十六条规定：“纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。”因此，如果被挂靠方租入建筑施工设备，在租赁合同中约定施工设备出租方提供设备操作人员，则出租方给被挂靠方开具9%的增值税专用发票（一般计税项目）或9%的增值税普通发票（简易计税项目）；如果在一份租赁合同中，只写租金总额，没有注明设备出租方配备操作人员，则按照以下两种情况开票处理：

第一、如果机械租赁公司2016年5月1日后，租给被挂靠方工地上的设备是2013年8月1日之前购买的，则租赁公司将机械租赁费用和劳务费用一起全部按照3%简易计税方法征收增值税，并给承租方的被挂靠方3%的专票（用于一般计税方法的项目）或普通发票（用于简易计税方法的项目）。

第二、如果机械租赁公司2016年5月1日后，租给被挂靠方工地上的设备是2013年8月1日之后购买的，则租赁公司将机械租赁费用和劳务费用一起全部按照13%计算征收增值税，并给承租方的被挂靠方开13%的专票（用于一般计税方法的项目）或普通发票（用于简易计税方法的项目）。