门难进,脸难看,是因为房子用公允模式计量的原因吗

有一对闺蜜，各自找了一个老公。

甲的老公去上清华大学MBA班，花了30万，她记录她老公成本价值增加30万，随之而来是按期折旧摊销。——成本模式。

乙的老公去上清华大学MBA班，花了30万，她记录她老公成本价值增加30万，随之而来不折旧不摊销，期末按照公允价值调整并确认损益。——公允价值模式。

成本模式公允模式，本质上而言，初始计量没有差别的，关键在于后续计量，损益形成机制有很大差别。

成本模式，账面价值是100万，当前市价是150万，是不能确认损益的，除非卖掉，就是价值增值损益必须以交易为前提。

而公允模式就不同了，只要公允价值上升，纸面上就会增加财富，增加利润。

两种玩法差异大，准则原则上只允许企业采用一种模式，要么成本模式，要么公允模式，就像嫁人只许嫁一个老公一样。

采用成本模式不需要条件，采用公允模式需要条件，这叫“门难进”。

采用公允模式的条件就是企业要有可靠公允价值可供参照，准则怎么说的呢？

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。

上述两个条件，（1）属于外因，外部客观上存在可以获得的公允价值信息，（2）属于内因，企业自己得有本事取得相关信息并作出评估。

我们上面说了成本模式基于交易才能确认增值损益，那么可不可以将固定资产等变更为公允模式，不通过交易而形成损益呢，这个要分两种情况来看。

1.价值贬值时非投资性房地产变更为公允模式

假设账面价值100万非投资性房地产，公允价值是80万，如何转换呢，根据资产负债表平衡框架，下图：

2.价值增值时非投资性房地产变更为公允模式

假设账面价值100万非投资性房地产，公允价值是120万，如何转换呢，根据资产负债表平衡框架，下图：

大家一对比就发现，根据平衡框架，总归是要影响所有者权益的，但是，第一张图通过损益到权益，第二张图直接丢进权益里面去了。

为什么？其实就是害怕企业根据吹牛的需要而人为调整会计政策增加利润，反利润操纵呗。

我把这里总结为“认亏不认赚”。也属于“门难进”。

有的同学马上就联想到，公允模式投资性房地产转为非投资性房地产不管转换增值还是贬值，都走损益，没有对应的搞“认亏不认赚”，为什么呢？

那是因为，你已经公允模式了，即便不转换，企业也会将公允价值变化进损益，在这里，企业人为调损益没有那么立竿见影，所以准则也就不斤斤计较。

注：我原来写文章和讲课很少用“平衡框架图”，搭平衡框架图展现解决问题的思路是网友“土匪逗”教我玩的，在此谢过逗哥-“Magic逗”！