房企确认实际毛利,发票尚未取得能否扣除

房开企业取得预售收入如何结转开发成本，开发成本是否只能等竣工决算验收后结转，企业在未竣工验收前能否预估结转开发成本？

房地产行业面临严苛的企业所得税纳税义务，要求提前确认所得，房企税会差异的可以说是纳税调整的典型。

预售环节 01

在预售环节，要求确认预售所得，由于此时项目未竣工成本未确定，因此税法规定按照预计毛利率核定毛利并入当期所得；

完工环节 02

在完工环节，税法认为一旦完工，成本即可确定，因此要求在本环节确认实际毛利，相应冲减预售环节已经确认的预计毛利。完工与否的判断，参见国税发〔2009〕31号第三条、国税函〔2009〕342号、 国税函〔2010〕201号。

实际毛利等于收入减成本，根据国家税务总局公告2018年28号规定，成本的扣除应当在汇算清缴截止前取得发票，根据国税发〔2009〕31号允许预提成本的除外。由于刚完工往往未结算完毕，发票尚未取得，房企可以作两种选择：一是作纳税调增，但可以在五年内补充取得，并作追溯调整；二是不作调增，但必须在税务检查后规定的60日内补充取得发票，期限内取得的不作调整，未能取得的补缴企业所得税加收滞纳金，且永远丧失补救机会。考虑到税务检查并非每年进行，且房企强势地位要求立即开票一般并无问题，保守起见建筑合同可约定施工企业接到通知60日开票义务，因此选择后者一般并无问题。

交付环节 03

最后在交付环节，会计上方确认收入结转成本，由于交付产品的实际毛利已经在完工环节确认，因此需要调减该部分会计毛利。

国税发〔2009〕31号：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。

国税函〔2009〕342号：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

国税函〔2010〕201号：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。