三个利好新政,会计必须知道!

【前言】 近期，财政部联合其他部委，陆续出台了三个有利于个人和企业的财税新政，大部分换购房个人或者公租房企业和个人都可以享受，大鹏对其进行简要解读，提醒符合条件的个人和企业结合实际情况，逐一对照，应享尽享，应享快享。

一、居民换购住房退个税（个人）

1、新政名称

财政部 税务总局 住房城乡建设部《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）

2、新政内容

（1）执行时限：自2024年1月1日至2025年12月31日（原有政策时限的延续）。

（2）退税对象：出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税（享受的个人需符合要求的条件）。

两种情况：一是新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还出售现住房已缴纳个税；二是新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳个税（分两种情况确定全额退或部分退）。

（3）确认价格：一是现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格；二是新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格，新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格（市场定价，新房二手房价格不同）。

（4）满足条件：一是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内（同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围）；二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关（为新购住房产权人或产权人之一）（两个必要条件：认房位置又认人身份）。

（5）退税申报：纳税人向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税（主动申报，审核退税）。

二、公租房免征相关税费（企业&个人）

1、新政名称

财政部 税务总局《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第33号）

2、新政内容

（1）公租房范围：纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集），并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房（前提条件：符合要求的公租房）。

（2）免征城镇土地使用税：一是专项建设公租房，公租房建设期间用地及公租房建成后占地均免征城镇土地使用税；二是配套建设公租房，按配套公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税（两种情况：专项和配套）。

（3）免征印花税：一是对专项公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税；二是对配套建设公租房的按配套公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及印花税；三是对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；四是对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税（三种情况：专项、配套、和自购变租；两类主体：出租方、承租方）。

（4）免征土地增值税：对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税（两个条件同时满足：一是旧房转为公租房，二是增值额未超过扣除额20%）。

（5）扣减应纳税所得：一是对企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除；二是个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除（企业按年度利润总额12%，超出准予三年结转，个人按申报所得额30%为限）。

（6）免征个人所得税：对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税（符合条件的租房补贴免个税）。

（7）免征房产税和增值税：一是对公租房免征房产税；二是对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税，公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策（健全核算管理，不符合不享受）。

（8）免税申报：一是纳税人按规定进行免税申报；二是将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、纳入公租房及用地管理的相关材料、配套建设管理公租房相关材料、购买住房作为公租房相关材料、公租房租赁协议等留存备查（主动进行申报，资料自行留存，不需报审）。

（9）执行时限：执行至2025年12月31日（原有政策时限的延续）。

三、促进企业高质发展措施（企业）

1、新政名称

财政部《关于加强财税支持政策落实 促进中小企业高质量发展的通知》（财预〔2023〕76号）

2、新政内容

（1）落实减税降费政策，减轻小微企业税负。一是及时足额兑现减税降费政策，确保该减的税费减到位；二是坚决防止征收过头税费，严禁乱收费乱罚款乱摊派（减税降费，落实到位）。

（2）强化财金政策协同，保障企业融资需求。一是落实创业担保贷款贴息政策，因地制宜确定创业担保贷款贴息支持范围，贷款额度上限和贷款利率上限；二是发挥政府性融资担保机构作用，加大小微企业融资增信支持，强化银担、银企信息共享；三是支持地方打造普惠金融发展示范区，可将中央财政奖补资金统筹用于支小支农贷款贴息、风险补偿等（解决“融资难、融资贵”的顽疾）。

（3）发挥财金引导作用，支持企业创新发展。一是支持专精特新“小巨人”企业发展；二是推动中小企业数字化转型；三是发挥政府投资基金引导作用（鼓励科技创新，倡导数字转型）。

（4）落实政采扶持政策，助力企业加快发展。一是强化中小企业政府采购支持政策；二是支持中小企业稳岗扩岗，具体包括：一次性吸纳就业补贴政策（招用符合条件的毕业年度或离校2年内未就业高校毕业生、登记失业青年，签订1年以上劳动合同的，可按规定申请一次性吸纳就业补贴）；失业保险稳岗返还政策（符合条件的中小微企业可按不超过企业及其职工上年度实际缴纳失业保险费的60%申请失业保险稳岗返还）；社会保险补贴政策（招用毕业年度和离校2年内未就业高校毕业生的小微企业，按规定申请社会保险补贴）；三是保障中小企业账款及时支付，如，政府机关、事业单位、国有企业建设工程进度款最低支付比例提高至80%，将政府拖欠中小企业账款纳入日常监管（政府主导，企业获益）。

（5）健全工作管理机制，提高财税政策效能。一是营造公平公正的发展环境；二是促进支持政策直达快享；三是因地制宜出台进一步支持政策（优化服务，提升效率）。