土增税清算补税情形下的所得税退税

根据实务中碰到一些情况，办理所得税退税时，要注意以下几个点。

一.符合退税的条件，尽量在当年申请退税。N起惨案告诉我们,当年不申请退还的,以后年度能退回的概率,那是相当的低，要读懂文件规定可以退税的条件:

条件一，土地增值税清算补税引进了所得税上的亏损；

条件二，项目公司没有后续开发的项目。没有后续开发项目， 是指没有正在开发或中标的项目。

一般建议，在做土地增值税清算当年的所得税汇算清缴时，项目公司要计算好这一块内容。有些公司在请第三方出具汇算清缴报告时，一并把申请退税的情况出具了鉴证报告。待汇算清缴结束后，马上启动退税程序。

二.土地增值税清算后，出现因清算补税，引起的所得税亏损，可以申请退还。一般意义上，这里的清算补税，是实际缴纳的土地增值税。曾经碰到过这么一个案例，2020年12月份出了土地增值税的清算结果，由于接近年底，税务局要求在次年缴纳入库。企业在办理2020所得税汇算清缴时，将几千万的土地增值税，在2020年做了税前扣除。税务局在审核时，认为税款的扣除，应遵循实际缴纳原则，不同意在2021年就退以前年度的所得税。

三.81号文件，相当于清算年度补缴的土地增值税，加上以前年度预缴的税款之和，在各年度之间，按收入占比进行重新分摊。这里的收入，肯定是企业所得税上的收入，而不是土地增值税收入和会计上的收入概念。一般情况下，土地增值税的清算年度，没有多少销售收入，所以，土地增值税清算的补税，基本上可按收入比例，追溯到以前有收入的年度中去扣除。

假设案例中2015年度为企业所得税完工年度，结转收入和成本，会计也在这一年确认收入和成本，我们按会计收入概念重新计算一下，会得出不一样的结果。

同时，81号公告强调，销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。这时又引进了土地增值税的概念，由于普通住宅在清算时享受免征土地增值税优惠，而在预缴时除几类特殊房产外，都是要按规定预缴的。对普通住宅收入计算在内和不计算在内，会出现不一样的退税结果。

四.81号文件讲到的是土地增值税清算补税，引起的所得税重新计算问题。实务中有另外一种情况，土地增值税清算结果是退还大额的税款，退回的税款，应该计入当年的所得缴纳企业所得税。如果清算时间严重滞后，会出现这么一种情况：所得税结转收入年度，由于其他原因，造成的巨额亏损，由于超过了法定年限，亏损作了废。这时会造成一方面退土地增值税，一方面亏损作废了只能缴25%所得税的情形。项目公司一定要把握好土地增值税清算的节点，尽量避免这种情况出现。

五.81号公告想解决的是土地增值税清算补税，引起的所得税亏损问题。这个文件，有没有可能把其他引起亏损的问题也解决了？有兴趣的朋友可以自己研究一下。