房地产税的国际比较及启示

近日，《人民日报》刊登了财政部部长肖捷撰写的《加快建立现代财政制度》一文，文中提到：房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。

一、房地产税

01.什么是房地产税？

注意，房地产税不是房产税。

房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，包括房地产在开发、占用以及交易环节缴纳的全部税收。

从我国目前的情况来看，有关房地产税收体系中已有逾十个相关税种，具体涉及到了在开发环节的印花税、“营改增”后的增值税、城市维护建设税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税，在转让环节的增值税及其相关附加税种、契税、企业所得税、土地增值税、印花税、个人所得税，在占用环节涉及到房产税、城镇土地使用税，如果占用出租还涉及到印花税、“营改增”后增值税及相关附加税种、个人所得税、企业所得税，在保有环节的房产税和城镇土地使用税。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

由以上定义可以看出，房地产税和房产税是有区别的，确切的来说，房产税是在房地产税的范畴之内。

02.房地产税怎么计税？

肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。可见，“按照评估值征收”很可能是未来房地产税立法的方向。

不少人担忧，自己的房子如何估值？买的房子价格低，现在涨价了，按市场价值估值，岂不是亏了？

房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格）。现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。

但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。

03.如何开征房地产税？

需要强调的是，房地产税不会立即开始征收，而必须要通过一系列立法程序。肖捷指出，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

按照肖部长的说法，房地产税大概会这样征收：

第一、房地产税要先立法，因为“税收法定”已经是基本原则，所以2年内很难出台，但会提速。

第二、各地房地产税税率会差别巨大，因为经济状况不同，所以要全国人大、地方人大“充分授权”。

第三、会“分步推进”，估计是大城市先行，而且开始的税率不高，让大家逐步适应、接受，然后慢慢发力。

第四、按照评估价收税。现行的“房产税”是按照“原值打折”征收的，没有考虑房屋价格巨大变化因素，显然不合理。将来，每套房子国家都会给一个征税的评估价。事实上，现在二手房交易里已经有官方评估价了。

第五、开征房地产税后，会降低“建设、交易环节税费”。

第六、不仅住宅要征收房地产税，商业地产（商铺、写字楼、商务公寓）也要征收。

04.房地产税对房价有何影响？

根据肖部长的文章，我们离房地产税又进了一步，如果明年两会开始立法，房地产税推出将成为大概率事件。

推出房地产税，会对房价有何影响呢？

房地产税对房价的影响，参考美国日本和东亚的其他国家，其实并无定论。认为房地产税本身，能导致房价下跌，这个结论是有问题的。但是，这是不是意味着，房地产税的出台，对房价就没有影响了？这样的结论，也是错误的。

房地产税对房价有一定抑制作用：

房地产税的出台，主要是通过以下三个机制，希望来达到抑制房价的目的：

1）缓解地方政府对土地出让金的过度依赖，进而减少地方政府维持高地价的刚性冲动。

2）改变房产投资者的成本收益结构，增加持有环节的成本，从而抑制投资行为。

3）配合更重要的货币政策（即流动性的边际收紧），改变市场「房价不跌」的信仰。

如果地方政府有了更多的收入来源，那自然就会放松对高地价的约束。如此，房地产的成本结构就会发生变化，地价降低，房价就会有下降的动力。

房地产税抑制房价并无明显效果：

从历史来看，2011年，重庆、上海率先展开房产税试点。如今将近7年过去，这两地的房价究竟如何？

显然，两地的房价非但未降，而且上涨态势如故，与其他热门城市并无二致，丝毫未受房产税的影响。

为什么重庆、上海的房产税试点效果不彰？有人说是两地的政策过于宽松：比如重庆只针对高档住宅征收，上海则不针对存量住房，而新房一套全部免征。也有人说征税税率低，上海最高也只有0.6%。

其实，影响房价的因素众多，房地产税只是其中相对不重要的一个。货币放水与否、信贷宽紧、土地供给、收入增长、人口增长，都比房地产税的影响更显著。

二、房地产税国际比较

房产税的改革一直是全社会关注的焦点，国外很多国家房地产税制建立较早，在房产税的征收模式、计税方法、税率设计等方面都比较完善，具有很多成功的经验。鉴于此，我们比较一下美国、英国、新加坡房地产税税制主要的基本要素，从中汲取经验，对我国的房地产税立法提供一些启示。

附表1：对自有住房实行三个等级的税率

三、启示

根据我国的房地产税改革历程、税制设计以及国外的经验，我国可以从以下几个方面建立适应市场经济发展的房地产税收制度。

1.合理优化税制

目前我国房产从开发到保有涉及的税种居多，并且在流转环节的税费比重大，这样就导致流转环节的税费向消费者转嫁，提高了房价，在保有环节的税费比重轻，使得房产投机行为增多，不利于房地产行业的健康发展。此外，税种之多也造成了重复征税问题。

对比国外的经验，像英国、美国，房地产税税种较少，主要的房地产税收收入是地方财政的主要收入，不仅优化了税制，而且强化了税种的功能，减少了因税种过多造成的征管成本大，也减少了重复征税的问题。

2.建立房屋登记和房产评估体系

根据肖部长的指示，未来房地产税很可能按照评估值征收。这就促使我们建立完备的房产登记信息系统和查询系统，全面掌握纳税人的财产信息；此外，还需要要设计一套科学的评估方法和评估体系，组织专业的评估队伍；与此同时，还要建立资源联网共享，实行税务部门、户籍管理部门，房地产信息管理部门等部门的数据资源共享。

3.强化房地产税的功能体系

房产税在国外许多国家的功能被定性为具有地方主要财政收入、调节贫富差距、优化资源配置的功能。鉴于此，积极吸收国外的成功经验，强化我国的房地产税的功能体系。

房地产税具有税源易于区分，征税对象稳定的特点，把房地产税培育成地方政府主体税种，作为地方政府主要财政收入是大势所趋；

从新加坡的税率设置中可以看出，房地产税能够有效地调节贫富差距，而我国的基尼系数近几年均超过了被国际公认的收入差距警戒线0.4，可见贫富差距之大，因此调节贫富差距应作为房地产税改革的功能定位；

从优化资源配置来看，国外大部分国家都通过房产税减少投机行为，抑制房价不合理的上涨，引导资本的投资方向，同时合理的优化土地资源的配置。

冬至阳生春又来，

藏之终，生之始，

祝福大家冬至快乐！