各位看官评评理,这两种情况的契税,究竟能不能退呢?

【案情回顾】大鹏和小鹏是一对亲兄弟，一次兄弟俩晚上喝酒，大鹏喝多了，拉着小鹏的手：“弟弟啊，咱爹妈死的早，只留下一套房子，你还没捞着，这几年你过得不好，当哥哥的心里难受，明天我就把房本拿出来，把房子过给你，也算当哥的一份心意。弟弟听了痛哭流涕，连声答应：“真是我的亲哥啊，千万别跟我嫂子说，就这么定了，明天九点产权交易中心门口见！”第二天兄弟俩准备好房本等资料如约而至，按照大厅人员指示，先到对面的地税部门缴纳了契税，接下来戏剧性的一幕发生了......

剧情一：正当兄弟俩激动万分到产权交易窗口办理产权变更的关键时刻，大鹏媳妇闻风而至，一把抓住大鹏的袖口和手中的房本“刘大鹏，你竟然瞒着我把房子给你弟弟，亏我任劳任怨跟你这么多年，今天你要是把房子给出去，明天咱俩就办离婚，你看着办吧！”说完就坐在地上大哭了起来。

大鹏赶紧抱住媳妇“媳妇，你咋来了，你身体不好别再哭坏了，我这不是喝多了吗，我现在清醒了，房子不变了，走咱们回家”......

剧情二：兄弟俩到产权交易窗口办理完产权变更后，兄弟俩拿着新房本激动万分之际，大鹏媳妇闻风而至，一把抓住大鹏的袖口和手中的房本“刘大鹏，你竟然瞒着我把房子给你弟弟，亏我任劳任怨跟你这么多年，今天你要不把房子要回来，明天咱俩就办离婚，你看着办吧！”说完就坐在地上大哭了起来。

大鹏赶紧抱住媳妇“媳妇，你咋来了，你身体不好别再哭坏了，我这不是喝多了吗，我现在清醒了。”转头跟小鹏说“弟弟，你嫂子来了，正好人都齐，房子还得变回去，咱俩再走遍程序吧。......”

请问各位看官，家务事就不用评论了，咱就说这两种情况的契税，究竟能不能退呢？

政策依据：

按照《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)规定，对购房单位和个人办理退房有关契税问题时，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

案情解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，是我国现行18个税种中，少数几个以购买方为纳税人的税种，同时由于征管的需要，契税缴纳实行“先税后证”即先缴纳契税后变更产权，因此现实中，难免出现先缴纳了契税，但由于种种原因，无法实现产权变更或交易终止的情形，如案例中的情形，根据上述文件规定，在未办理房屋权属变更登记前退房的，已缴纳的契税由于产权变更的条件已经不存在，因此预先缴纳的契税可以按照规定程序退还（剧情一），但是如果产权已经发生变更，则实质交易已经完成，则不能再申请退还契税了（剧情二）。并且如果确实需要产权回复原状，则需要再次缴纳契税，再次变更产权。

这个案情告诉我们，除了税收政策要学好，最重要的是——做事情要考虑后果，量力而行啊！