房地产行业城镇土地使用税备受争议的实务案例

今天我们介绍房地产行业城镇土地使用税系列第二期，与各位老师对房地产行业城镇土地使用税几个实务问题，共同交流、探讨。

【实务案例一】： 只签订合同没有办理土地使用证,何时缴纳土地使用税？

政策依据：

1.根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2007】645号）规定：”土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、城镇土地使用税、土地增值税和契税等相关税收。”

2.《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）中“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题的规定：”以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”

解析：因此，合同约定“土地交付”时间，以交付时间次月起纳税，未约定的，从合同签订之次月起纳税，与是否取得土地使用证没有必然的联系。

※延伸争议：签订合同前就已使用的何时纳税？如何取证？

个人意见：根据（国税函【2007】645号）规定，缴纳城镇土地使用税有3个条件，需同时满足3个必要条件即1土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利2有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换3,土地使用者取得了相应的经济利益。

因此，若实务中确实存在签订合同前就已使用土地的情形，如能证明同时以上三个条件，则应从实际使用的次月起，缴纳城镇土地使用税。但取证是关键，具体可以通过企业”在建工程“的第一笔支出、询问笔录，签订的其他等用于合同性质的协议、用地说明等资料，确定实际用地时间点，从而确定城镇土地使用税纳税义务发生时间。

【实务案例二】： 由于非受让方原因，未如期取得土地，何时缴纳土地使用税？

某房地产开发有限公司2014年12月与国土资源局签订土地使用权出让合同，合同约定土地交付时间为2015年2月1日，该地块的拆迁工作由政府负责，由于拆迁难度较大，未能如期交地。  请问：该房地产何时应缴纳土地使用税？

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题中规定”以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。“

长春地区：

依照长春市局“关于城镇土地使用税纳税时间问题的通知”第一条规定：

对于非受让方原因，未如期取得土地的，凭国土部门与纳税人签订的《土地使用权出让补充协议》，或者当地政府出具的证明材料，经主管税务机关调查核实，确认情况属实的，从实际取得土地的次月起缴纳土地使用税。主管税务机关应填写《城镇土地使用税调查认定表》留存备案。对材料提供不全的企业，不能按照以上规定确定土地使用税纳税义务发生时间。

※延伸问题：如果受让方原因未实际使用土地，何时纳税？

解析：对于这种情形，需严格按照（财税【2006】186号）文件执行，若产生土地闲置费，则在土地增值税清算中不可扣除，在企业所得税前可以依法定票据扣除。

【实务案例三】：房地产开发企业何时终止土地使用税的纳税义务时间？

某房地产企业通过拍卖取得一块土地用于建造商品房项目。该项目于2014年12月动工，并于次年4月取得《商品房预售许可证》请问：该房地产开发企业何时应终止为土地使用税纳税终止时间？

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题中规定“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。"

实务中，目前，国家税务总局对“房产、土地的实物或权利状态发生变化”的具体时点及表现形式没有具体规定，各地管理标准各有不同。

◆吉林省目前尚未出台具体政策规定。

◆重庆市地方税务局公告2012号第6号

房地产开发企业销售并终止城镇土地使用税纳税义务时间按“房屋交付时间和购房者产权登记时间孰先”的原则确定。

◆西地税发【2009】248号

房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。

◆桂地税字【2009】117号

对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应按照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。

◆青地税函【2009】128号

商品房交付使用，是指房地产开发企业将已建成的房屋转移给买受人占用，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

◆段文涛老师在微信公众号：税海涛声，2017年2月2日《土地使用税纳税义务终止时间的争议》一文中的意见为：“因此，房地产开发企业销售商品房，应以房产、土地的实物或权利状态已发生转移或变化，作为终止土地使用税纳税义务的条件，在实务中，可以房屋交付购房者或购房者办理房屋产权登记的时间'孰先' 原则来确定，停止计算税款的时间为 '次月'。”

个人意见：由于实务中产权登记一般远晚于房屋交付日期，按照实质承担受益原则，建议以购房者办理完房屋交接手续（外在形式表现为物业与业主签署钥匙交接手续的日期）为土地使用税纳税截止时间，

具体证据资料为：物业与业主按月份签署的交接明细表。从注明月份的次月起，房地产企业终止城镇土地使用税纳税义务。