房地产行业房产税的政策、检查要点、稽查案例探讨

本文与各位老师共同交流房地产行业房产税的有关业务，主要包括现行房产税政策梳理、房产税主要检查要点及稽查案例探讨。

一、现行主要政策

1.《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)自1986年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市政府根据条例规定制定各地实施细则。根据《条例》规定，房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

2.《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86）财税地字第008号），明确基建工地临时性房屋免征房产税。

3.《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号），明确对按照有关规定出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。

4.《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号），一是明确了商品房，不同使用状态的房产税征免界限，二是确定了房产税的纳税义务发生时间，即自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

5.《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号），明确了地下建筑减证房产税的规定。

6.《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号），明确了对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

7.《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号），明确了廉租住房租金收入免征房产税。

8.《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号），一是明确了免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，二是明确了计征房产税的房产原值包含地价的规定。

9.《财政部 国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2014〕52号），《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号），明确公共租赁住房免征房产税。

10.《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号），明确了房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

二、房地产行业房产税主要检查要点

1.检查对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定缴纳房产税

2.检查“固定资产”账簿中房屋的造价或原价，是否真实、完整，有无分解记账的情况

3.检查与房屋相关的附属设备和配套设施、照明设施、装修费用是否计入房屋原值

4.检查是否存在房屋已实际使用却挂在“开发产品”、“在建工程”科目未转入“固定资产”，延迟纳税

5.检查对房屋进行改建、扩建、装修的，是否按规定增加其房屋原值，有无将其改建、扩建、装修支出计入管理费用

6.检查土地价值是否按照有关规定正确并入房产原值计征房产税

7. 检查有无以物抵租、以修抵租少报租金的情况

8.检查有无签订阴阳合同隐瞒租金的情况

9.检查有无免租期未申报纳税的情况

10.检查有或符合按照《中华人民共和国税收征收管理法》第35条及其实施细则第47条第一款的规定核定其应纳税额的情形

三、房地产行业房产税的稽查案例 

按照《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）中的规定：对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。，那么在实践中，售楼处、样板间是否需要缴纳房产税？

1.售楼处需要缴纳房产税吗？

情形1:如果是以租赁的房屋作为售楼处，则房地产开发企业不是房产税的纳税义务人，不需要缴纳房产税；

情形2:如果是将临时性建筑或开发产品作为售楼处，则在实际使用期间需要缴纳房产税，若发生装修支出，符合条件下应并入房产原值计征房产税。

2.样板间需要缴纳房产税吗？

在实践中各地处理存在差异。

个人观点：由于样本间属于促销方式的“展品”，实践中通常是装修了的开发产品，属于一种待售状态，在实际会计处理中，并不将样板间的开发产品转入固定资产中核算，而是在样板间最终出售时，转入主营业务成本中，因此，按照《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定，对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税的规定，样板间不征收房产税。