商业地产改造项目土地增值税分析

编者按：随着城市化进程的快速推进，城市新增土地增速减缓，尤其是在一线城市房地产市场供不应求、供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下，旧改项目逐渐成为房企在大城市做大做强的战略性选择，作为企业未来的利润增长点，成为未来房地产市场发展的重要趋势。由于旧改项目多位于主城黄金地段，具有较强的区位优势，升值空间巨大，转让过程中产生巨额的土地增值税税负，本期华税律师结合现行税收政策，对旧改项目所涉土地增值税的的扣除项目进行分析。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的应税行为是：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，其计税依据为转让收入减除扣除项目后的余额。在转让收入既定的情形下，扣除项目的多少成为影响土地增值税税额的重要因素。

一、旧房转让土地增值税扣除项目分析

计算转让旧房及建筑物土地增值税的扣除项目包括以下三种情形：

（一）按照评估价格确定扣除项目：

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：

十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

据此，按照评估价格扣除项目包括：

①旧房及建筑物的评估价格；

旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新折扣率

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（提供已支付的地价款凭据）。

③转让环节缴纳的税金。

（二）提供购房发票确定扣除项目：

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

据此，转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目包括：

①购房发票所载金额；

②加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数）；

③与转让房地产有关的税金。

（三）核定征收

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

二、旧房改造成本能否扣除？

通过上述分析可知，旧房转让通常涉及以下扣除项目：购房款（或取得土地使用权所支付的金额及旧房评估价格）、契税（提供完税凭证）、销售不动产营业税及附加、印花税等。对于二次旧改项目而言，改造成本能否扣除？

对于改变原房屋的结构、用途的项目而言，房屋的改造程度对其销售价格会产生很大的影响。既然房屋改造是作为评估其交易计税价格的因素之一，那么在计算土地增值税的扣除项目时也应该把房屋的改造成本和费用计入其“购建成本”，从而体现实质课税原则。同时，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。从政策的公平性角度考虑，旧房的改造、装修费用，也应计入成本，财税〔2006〕21号文中所规定的“每年加计5%”的基数应该包含“购房发票”和“装修发票”的金额。

三、总结

现今，旧改项目直观的成为了房企未来的利润增长亮点，也间接的改变了其在一线城市的战略思路，更推动了房地产市场未来的发展进程。基于旧城改造地段升值、政策等因素，相比常规项目而言，旧改项目毛利率最高。相伴而来的，是转让过程中巨额的土地增值税税负。因此，对于房企而言，在项目进行过程中，应全面、妥善保管开发成本、费用的凭证，使符合税法规定的扣除项目尽量扣除。同时，由于房地产经济快速发展和税收实践相对滞后的原因，对于税法没有明确规定为扣除项目的成本、费用，应通过对相关税法政策的解读及与税务部门的沟通，明确解决办法。我国的立法机关也应就房地产开发建设中的新形态，适时研究、出台相应的政策。