致一代税务人的青春,当年我们的那些人那些事--房地产税收筹划技术演进历程(4)

嘉宾：我这边有两个问题想请您指点一下，31号文里面有合作建房的问题，实际上这个条款我也关注到，但是一直没敢用，有两个担心，第一，这个用得很少，这种案例很多，但是实际上用得很少。

朱光磊：对。

嘉宾：因为对这个条款的把握度，我觉得把握不了，就特别担心，在用的过程中，因为使用这个条款，税局可能给扯出了别的问题，或者有更严重的问题，不敢轻易用。如果是能用的话能不能讲一下，在用的过程中有哪些需要注意的事项？这是第一个问题。第二，是关于司法拍卖的问题，如果我们想通过司法拍卖收购在建工程，这里面因为现在是营改增之后，我不知道这个进项税的问题如何处理，在这里面，是我们通过拍卖程序取得之后，它本身是含税，为了后期的进项税抵扣和土增扣除，要不要把前期税补了还是怎么着，因为这个业务没有做过，想了解一下。

朱光磊：先说第二个，第二个比较简单，我见过司法拍卖，因为我见到好多个案例。是这样的，我见过一个案例是我朋友拍的，他自己是一个小老板，他的合同签的是，对方说我要税后收入，交易过程所有产生的税都由你竞拍人负责，司法拍卖也是产生税的，这个税无非你承担或者他承担。如果你跟他签的合同是说，你支付一个价款（其实是含税价），，合理取得这块儿土地，他一定会产生纳税义务。他把税交了，他要把一张发票开给你，你可以收取发票。还有一个就是我朋友干的，对方是到手价，……

嘉宾：司法上要求买家承担，拿这个去税局再把……

朱光磊：补了，不补没法弄，增值税这边交这边抵掉，有这张票，所得税可以抵掉，土增可以扣。所以一定要补掉，这个没有问题。第一个问题给你说，真的，真要做这个案子，很有可能河南第一了。不方便在这边讲，因为这边很多税务官员。

嘉宾：讲一下这里面关键点。

朱光磊：我就说一句话，很多东西的差别仅仅是合同，你要把合同设计得符合文件的要求。文件怎么说？你就怎么设计它的合同。然后实话给你讲，你问主管分局的人，他说其实我也不懂。

嘉宾：谢谢。

朱光磊：有没有了？

主持人：还有问题没有？

嘉宾：谈到金融创新，确实现在金融创新挺多的，比如说一些土地贷，通过资管计划做的委托贷款，其实它实际上就是银行的资金。

朱光磊：对。

嘉宾：只不过通过一个通道。

朱光磊：信托通道给出来。

嘉宾：这样银行如果没有开发票，它会有一个利息……

朱光磊：对，它会给你一张水单。

嘉宾：就是利息的一个单。

朱光磊：对。

嘉宾：这样应该据实抵扣没有问题吧？

朱光磊：这个问题是这样的，我先说我目前调研的情况，中国目前对于这种资管计划，我看了有30%是开发票的，70%不开发票。不开的理由不是因为信托问题，而是因为不知道谁交的问题。最大的问题是不知道谁交，纳税义务人找不到。信托财产最大问题是什么？这个我们扯远一点，我们说财产所有权分为占有、使用、收益、处分权等，如果我是这个所有人，一定会占有使用处分收益，都是我的。信托不是这样的，如果这杯水是一个动产是我的，比如你是信托公司，我委托给你，你是这个水受托人，我们有一个什么事儿？我给你签一个合同，我说这个事儿你是受托人，我是委托人，这个水交给你之后，然后你跑到证监会或者保监会都可以，成立一个资管计划，它们都是一样的，资管计划、信托计划它们性质基本上是一样，只是不同机关来管。我们是什么关系？从交付受托人受托之日起，水处分权归受托人，我作为委托人不能直接处分，。委托人我必须说给受托人你发一个指令，说这个给某人，而且这个指令必须根据签订的合同来做。自从水作为信托财产给你受托人之后，比如我委托人说破产了，我的债权人不能以这个水作为破产财产的，，受托人占有处分权在他手上，他也不能去自己占有和处分，他必须根据和我委托人的信托计划、信托合同，根据我的指令去占有处分，它不是自己想处分就处分的。同时如果受托人他破产了，这瓶水作为信托财产也不是它受托人的破产财产。更搞笑了，我们这瓶水是饮用权即受益人是秦处，但是秦处也不能说，因为这个水饮用权是我的，我要把卖掉，给我儿子买糖，不能卖。所以你发现这个水所有权、占有权、受益人它不是同一人。

问题是，你通过信托公司取得一笔钱，问题谁纳税？信托公司纳税？信托公司说，与我有什么关系？我是受托人，委托人那你找不到人的，如果你想征税，你是对谁征税？对谁都征不到，资管计划说我不是一个人，我是一个虚拟实体，找不到人的。按道理应该找最后受益人，实际上税务机关有麻烦，税务机关如果想征，就得把每一个信托计划拆包，看它到底是一个什么东西。所以它要把每一个信托计划拆包，就很麻烦。他说了太烦，如果我信托计划想准确地征税，应该是把每一个信托计划拆包，看到里面到底什么内容，一个一个拆。

主持人：资管计划的持有人有可能是自然人、合伙企业、企业。

朱光磊：所以找不到的。

嘉宾：那企业怎么来列入成本？

朱光磊：在实际操作过程中，你只要给税务机关说信托法的这些关系，因为他找不到纳税义务人，水单是应该可以入成本的。

嘉宾：他们一般打印的？

朱光磊：就是打印水单。下一个问题，原来银行的水单不都扣掉了吗？利息水单。

嘉宾：说让给银行开发票。

朱光磊：以前就是水单。

嘉宾：是。您刚才说的那个信托方式那也是一种方式，但实际上现在好多也走的不是信托了，就是银行发放的贷款，但是委托人……

朱光磊：再问一下，你这份合同到底是一个资管计划还是一个委托贷款合同？

嘉宾：委托贷款合同。

朱光磊：那你要交，委托贷款合同是一个代理合同，是甲方借款人是谁，银行是代理人。

嘉宾：对，借款人还是银行。

插话：现在走资管计划。

嘉宾：对，借款人是银行。

朱光磊：我知道是银行。

嘉宾：就是合同上借款人……

朱光磊：你是一个非标产品还是标准化产品？

嘉宾：非标，是属于夹层融资。

朱光磊：你把合同给我看看。

嘉宾：好。我认为可以扣。

主持人：这个问题非常复杂。

嘉宾：它有很多种形式，确实有很多种。

朱光磊：合同形式非常重要，如果是一个代理合同，是要交的，如果是一个其他什么合同……

嘉宾：借款人就是银行，而且因为其实你即使是委托人，委托人……

朱光磊：我明白了，你把合同给我看，我给你做一个判断，否则我没法说。

主持人：时间不多了，今天这个问题，一时半会扯不清，下面单线联系，现在我们别再谈了。

朱光磊：谢谢大家！