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致一代税务人的青春,当年我们的那些人那些事--房地产税收筹划技术演进历程(2)

朱光磊 / 2016-09-09
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    第二篇:你如何成为你想成为的那个人

    第二段是,你如何成为你想成为的人?坦率地说今天来的,今天是一个周末,我看在座都是中年人,一定都是上课前,把孩子老公安抚完来听课,都是爱学习的人。刚才秦权大哥说我们是公益,所以做好做差大家包涵,我说不是的,做公益要做得更好。为什么?因为商业收费,大不了我下次不合作了,我不会怀着愧疚的心,但是我说公益,一定要做一个从来没有讲过的课,只此一次。为什么?因为它公益,我庸俗这么多年总要让我高尚一次。真的是这样, 07年以前,当时包括赵小刚这些兄弟姐妹,时间也不值钱,现在有人已经是大企业处的处长,这些兄弟们当时时间也不值钱,大家一起讨论与学习,没大没小。但是从07、08年开始走向商业化,什么是商业化?时间就是钱,开始忙了。因为时间都是钱,开始卖钱了。走到今天,我们已经相当商业化。

    我想说,虽然我们已经相当商业化,但是我们见到当初兄弟的时候,我们怀的还是当时的那颗赤子之心,至少我还是,包括我的兄弟包括王骏还是。王骏那天因为我入群,收了我几百块钱,他很内疚,他因为建了一个群收费,他说,光磊我不收你的钱吧,我说不要坏了规矩,我说我这个人很尊重知识的价值,我把钱给他了。他就觉得很不好意思收我这点钱,我说真的,我们这种人也不在乎这一点了。我见到当初的兄弟还是怀着一颗纯洁的心,包括刚才讲,你如何成为你想成为的人?来的人,我们假设都是想学习的,想学习的人为什么最后成绩不好?那一定是方法不对,这个都认吧?要么就是智商不高,但是我的经验已经告诉我,我的智商也不高的,那只能是方法不对。

    现在问大家一个问题,现在大家学税法,我们中国税法体系怎么构成的?有谁能告诉我?什么叫中国税法呢?我们天天学税法,什么叫中国税法,什么才是中国的税法?我们体系怎么构成的?上来就有一点懵,各位兄弟给打懵了。不要奇怪,我的套路就是这样的,上来会有点快,你听多了也就适应了。

    我经常说一句话,我说中国税法是以会计准则为基础,以税收法律、法规、部门规章和税收规范性文件为主体,以部门法为补充。这就是中国税法,所以这是我们的方向,我们的出身,就会导致我们最后发展的路径。因为这是我们的源头,我就是学会计的,我从来没有在税务局干过,我坦率地说。在早期的时候,赵小刚老师说,光磊你有一个最大的缺点,他说作为一个税务人,你既不是四大出身,也不是税务局出身,别人怎么认同你呢?他说,你一个企业界的人来讲税务筹划,你不觉得你的根基有问题?但是回到十年后,小刚之前说我的这个毛病,十年之后我发现这个缺点是优点。所以我要说的是,任何优点都会成为缺点,缺点都会成为优点,这二者之间会发生转化。我没有在税务局干过,大家知道我最大的特征是什么?

    嘉宾:思维不受框架限制。

    朱光磊:对,因为税务局的兄弟姐妹,体制内是深井,体制外是江湖,我是一个江湖中人。体制内最大特点是要遵守规则,所以时间久了你不知不觉就会遵守规则,你敢质疑总局文件?虽然你一肚子牢骚说这个文件写得有问题,但是你永远不会写出来。要是我,就直接在网上贴一个帖子,发一个帖子说某文件写错了。当时企业所得税条例刚发,我就说写错了,就是纳税义务时点的问题。租金特许权使用费和利息,所得税纳税义务时点是合同约定付款日,都记得吧?这个抄的是美国联邦税制,抄得非常好,说我们本次文件最大创新,我们企业所得税租金利息特许权使用费我们采用了美国收付实现制。我说错了,当时就有大姐说,你小子不知天高地厚,人家抄的美国联邦税制,你说怎么错了?我说举一个案例,我说最近刚刚遇到的,有一家房地产公司买了一个楼,然后把房子整体租给另外一家公司,20年,一次性收取价款。问题来了,根据企业所得税条例,是不是收到钱的当期一次性确认20年收益?问题来了,它的成本怎么办?成本应该按年计提的吧?那会出现什么情况?第一年确认20年收入,以后20年每年分摊成本,每年亏、每年亏、每年亏。然后出现什么情况?这家公司出现了缴了好多税,能不能弥补以后亏损?没法抵了。

    我说你让这种公司全部死吗?他说这种事情反正写的时候没有想到,请注意,我当时就遇到这个问题了,因为我们是做商业地产,我们很多租金是两年一收的,当时我跟江苏省国税局我就跟他说了,我说根据所得税条例,这个文件是没法执行的。为什么?我要把收入全部提前确认掉,但是我们的成本呢?根据所得税条例应该是权责发生制,应该以后摊吧?那就是收入两年一确认,成本以后确认,怎么办?我说这还是权责发生制,最后苏州还不错,他认可了我的意见。等国税函2010年79号文发布,他说可以分期分摊,你有没有发现,前面错了很长时间?是不是?所得税条例在2010年79号文之前,是不是错了很长时间?在座各位,我就比较倒霉,我在没有79号的时候就面临这个问题,你说我怎么办?你只能根据税法的原理和正常的业务逻辑,跟税务机关进行研讨吧?我现在可以说,走到今天,我遇到很多没有规定的地方,税法根本就没有讲。

    再举一个例子,在建工程转让,比如我们做这个,在建工程转让如果采用一般计税方法,销售额减去土地出让金差额计税吧?我们可不可以扣除土地出让金?现在我做在建工程转让,比如说土地出让金是10个亿,我现在做在建工程转让是20个亿,我按照一般计税方法是20减10,除以1.1乘以0.11,我税怎么交?在建工程转让采用一般计税可以扣除土地出让金,可不可以?有的人说可以,但是我要告诉你在实操过程中很多税务局认为是不可以的。但是我要说的是翻遍税法,上面讲得很清楚,说什么?房地产公司销售自行开发的项目,就可以扣除土地出让金,对吧?

    嘉宾:是。

    朱光磊:在建工程转让,是不是属于自行开发的项目?

    嘉宾:是。

    朱光磊:我们找不到任何理由说它不是,但问题是,我们现在操作过程中,就在实操过程,有很多税务局认为这个东西不能扣,各位,当你面临这个问题的时候,你知道面临多少金额吗?10个亿的时候,10亿除以1.1乘以0.11,都是巨量的税收。这个时候税法有没有规定?没有规定,你怎么办?这种时候你只能通过税法原理去给他进行说服,实际上税务走到后来,都会面临非常多非常多这种根本没规定的现象。需要你用税法原理去解释。如果我们在座各位,还没有形成通过税法原理自己去推理、补充、修改税法的这个能力,那有点麻烦了。

    那么你只能听别人怎么说了,如果你每次都听别人怎么说,我要告诉大家,如果你到一个大企业,很多大企业,比如万科,它很多业务在中国就它一个,没有人会告诉你的。我一年大约遇到30个左右这种案例,没有人知道。所有人都不知道,怎么办?你只能是通过税法原理去说服,然后去判断可能有三种可能,如果税务机关能给到你中间有利的一个处理方法,还算不错,可能就OK了。明白了不?这时候完全是你自己去掌握的。

    所以我跟大家说,税收在实操领,它本身是没有套路的,我问大家,我们都看过武术散打,现在经常会有拳击,你看有什么白鹤展翅,你看真正散打自由搏击会有架式吗?一打上去就是一顿拳打脚踢王八拳,所以到税务实操根本不讲套路,只以解决问题为目的。我们税务实操和税务培训最大目的,我们早期税务培训,认为所有税务问题是政策问题,实际到税务实操阶段,我们发现它分为两块,一个是政策问题,还有一个是征管问题,因为这里面牵扯到税务官员,我要说的是中国税法既有政策漏洞,还有征管的漏洞。目前来看征管的漏洞要远远大于政策漏洞。

    举个案例,听完就会晕的,我们很多业务分为几个境界。有一个房地产公司有一个项目要结束了,这个项目一共是十个人,四个人做完就离职。这个项目每个人走的话,老板给你发20万,就是项目结束了,相当于奖金性质,这正常不?如果你做奖金的话,是什么?你这个最多适用年终奖,最高税率还是45,对吧?我就说了四个人,公司一共十个人做完没有了,只有四个人离职,其中6个人是返聘到另外一个项目上去,做完这个业务,十个人全部发奖金,你可以选择全部入当月工资,对不对?也可以认为是年终奖,这是两个选择了吧?你还可以认为,四个离职的人是什么?离职补偿金,我们都知道在杭州……

    嘉宾:十个人都可以。

    朱光磊:你听我讲,四个人,我们这个业务肯定做离职补偿金,没有税,6万块钱一个人,基本上当年工资三倍以上可以扣除,基本上就没有税了,还可以除以工作年限。这四个人肯定是做离职补偿金,没有任何问题。另外6个人有点问题,为什么?因为他离职之后又到自己集团其他公司任职,但是从税法角度,这个公司解散,我是从这家公司离职,他正二八经离职,然后到另外一家公司重新上班,所以他完全符合离职补偿定义吧?有没有问题?

    嘉宾:没有。

    朱光磊:没有问题吧,所以十个人全部可以做离职补偿金,但是你忽然发现,这里边有一个漏洞了,漏洞是什么?因为我们可以多成立几家房地产公司,把这些高管每年转来转去。税法又不能说每年都离职是违法的,从这家公司离职,然后到另外一家公司返聘,再从另外一家公司离职,我每年都离职,每年年终奖都可以不交税。而且还可以不用开发票,没有任何的税收,个税也没有,流转税也没有,企业所得税还抵掉了。我突然发现这是一个天大的漏洞,怎么办?我就本来是要招十个人,我现在招五十个人,可不可以?然后给他讲好,你们给我签个字,每个字五千块,可不可以?这时候就开始做假了。

    这个玩艺儿,实际上就是一个典型的政策漏洞加征管漏洞的结合。本来这个业务是一个很真实的,四个人离职,六个人到另外一个公司上班,实际上四个人离职,有六个人是从公司离职然后去别的关联公司。发现有空子之后,你开始人为这样开始转,这个业务还算是真实的。比如说我们10个人每年都转,这个业务还是真实,没有做假。但是你忽然间开窍了,你把10个人做成了50个人。这个时候你又更往前走了一步,大家明白什么意思?这就是业务修饰的路径。我经常说做一件事,你是可以把它分为淡妆,把发项目激励变成离职补偿金,还可以变成整容,你还可以把它变成易容,整容还分为局部整容和全身整容。当你整个业务走向脱离真实,你的思维是越来越好,但是风险越来越高。所以我要说的是业务修饰是一定存在的,我们在座各位都应该都有这种行为吧?只不过你要掌握一个度。

    但是我要跟大家说的是,一定有人连修饰都不修饰,也一定有人造了一百个假。为什么有人选择不同?大家对风险理解不同。一点都不做的人是为什么呢?可能因为政策不掌握,简单来说就是笨嘛。但是人为造假的人是因为利益的驱使。有人什么都不做,但是有人把什么都做了,一定是这样的结果。我们作为正常人我给大家的建议是,一定要保证业务的真实性,我做任何事情的原则是什么?第一,业务的真实性是我的红线,我是坚决不去做修饰的。就说我做的底线是,这十个人从一家公司迁到另外一家公司,这是我做事情的极致,这是他的雇员,从一家公司转到另外一家公司,业务一直是真实的,我无非是利用了税务漏洞或者征管漏洞。如果查到我是适用反避税而不是偷税。如果我业务本身是假的,这是偷税。但是也有同学说我不怕,给我钱我就干,你也可以,这就是度的掌握,一定要掌握,不要去修饰业务的真实性,真实性是不容修改的,你一旦动了业务真实性,整个业务、整个性质就变了。

    OK,讲完了基础,讲技术,我们在座各位,我相信都是研究税法的,下面一个问题,我们的研究税法,我们研究的够细致吗?什么叫细致?在我们中国,个税企业所得税增值税是针对在中国境内产生的应税行为征收的一种税,但是我们在座各位,有没有关注过,请问什么叫做在中国境内?我举一个案例,一家在香港上市公司的股权在香港转让,如果是一个外国个人转让和一个外国公司转让,它们在中国境内纳税义务是不同的。因为所得税法说什么?在中国境内转让权益性资产,以被投资企业所在地作为中国境内所得,那么你一个外国公司转让在香港上市中国上市公司股权,是不是属于在中国境内所得?

    嘉宾:是。

    朱光磊:企业所得税这么规定吧?但个人所得税规定什么?个人所得税它没有说,在个人所得税领域当中,非居民个人转让中国公司在香港上市的股权,它属于在中国境内所得吗?这不是了,那么,有几位同学会把中国境内几个字研究到这种深度?实际上我现在观察,很多同学最后出问题都是在最最基本的环节。

    我们大部分财务最喜欢干一个什么事儿?计算,算多少钱,可喜欢干了。但是最简单的税收原理和概念,对中国境内征收,什么是中国境内搞不清楚,纳税义务时点搞不清楚。到底这个税什么时候交搞不清楚。

    我举一个案例,现在我们有一笔滞纳金,比如我们租房子,合同约定张三要给我一笔钱,5万块钱,必须在8月28号今天给我,最后他没有给,他推后了十天给我,产生了滞纳金。这很正常,多给我一千块钱滞纳金,问这一千块钱滞纳金要不要交增值税?认为不要交的举手。你看看,还有人敢说不要交,我看好多人摇头,这不是典型的价外费用么,要交的。第二个问题,这一千块钱滞纳金要交房产税吗?交了增值税要不要交房产税?认为要交的举手,困惑了吧?基本都交了。请注意了,房产税里面有价外费用概念吗?现在异口同声回答,说没有,我问要不要交,你们没有说呢?那不就是没有注意到,在房产税当中没有价外费用这个概念。大家明白不?到了税务实操领域,它没有套路和逻辑的。我上来给大家说,我说实操领域你应该一拳击打对方,但是在打架的时候就是踢腿,然后说腿无所谓,你踢吧,你就把价外费用的税给交了,是不是?细节问题就出问题了,细节处理总是会出现这种问题。

    我再举一个案例,我们在土地增值税当中,有谁能告诉我土地增值税纳税义务时点是什么时候?有谁能告诉我?收到钱就交?除了预缴还有什么时候?没有了,土增实际上除了预缴以外没有纳税义务时点,清算是没有纳税义务时点的,没有的。你去查查。第二个问题房产税计征,有纳税时点吗?

    嘉宾:按季度预缴。

    朱光磊:按什么预缴?

    嘉宾:季度。

    朱光磊:现在是有了,现在改了,早两年是没有的,现在都是按季度,我们江苏前两年什么套路?江苏省税务局发一个文,收到租金款项产生纳税义务,除了江苏省其他省也有的。后来江苏省发现不对,我这个文件发的跟国家相冲突,因为国家从来没有说从租计征的纳税义务时点,所以江苏现在改了,从去年开始的,也是按季度的去交。就是和那个从价计征保持一致。大家发现很搞笑不?

    我再举一个例子,最最简单跟我们日常生活相关的一个例子,售楼处,在自己房子造的售楼处,售楼处的房产税比如它没有产证,你现在售楼处是不是要交房产税,是不是自用的?售楼处的房产税要不要包含土地的价格?又晕了吧?你们现在觉得税法掌握得好不好?

    嘉宾:不好。

    朱光磊:还敢说自己税法掌握好得的吗?所以基本上听我的课,第一天都是昂首挺胸,走的时候低头,但第二天来的时候低头来的,走得时候昂首挺胸。因为你们平和了,这种套路在郑州没有,一通散打拳打得鼻青脸肿,但是我想说这就是税务实操,它不讲逻辑,它讲结果。我们是从结果来推导过程的。按照这种套路去练练,把速度练上来,你下次就知道这个事情很正常。实际我给大家讲,企业界的人全是有套路,以结果为导向,且追求结果。我们发现中国税法有很多的地方没有规定,这种没有规定的地方太多了,中国税法不是太严密,而是太不严密。非常的不严密。越是高端的问题越没有答案。

    我们还是回到你如何想成为你想成为的人,体系还是要建设的。我发现我通过这么多问题是想告诉大家,我们在座各位的体系没有建好。我们读了很多的书,但是很多最重要的书没读。比如说大家认为最简单的中国境内这两个字,谁不知道什么叫中国境内?但是我告诉你你真的不知道什么叫中国境内。赵国庆写18篇文章就讲中国境内,我还没时间看。他觉得这样就搞明白什么叫中国境内了吗?我觉得他一定是自己觉得自己搞明白了,真的是这样的。这样说他不会生气的,因为我和他关系非常好。

    纳税义务时点,各位搞清楚没有?今天才知道,我的天啊,原来土增是没有纳税义务时点的,只有预征的时点。实际上实操过程中,纳税义务时点不就是清算之后90日内要交掉,不就是这个?它是一个灵活的规定,不是非常准确说我收到钱要去纳税,它是一个预征的时点。所以国家没有规定的,在中国税法有很多。虽然它不确定,但是我们体系还是要建设。

    第一,税法是以会计准则为基础,在座各位都是中级以上,我觉得准则是要解决的。第二,税法是以税收法律、法规、部门规章和规范性文件为主体,我们中国的税务机关每年会发一千多个文件,经过我研究发现,税务里面,税务局出身的朋友对这一千多个文件应该都是很熟悉的,但是我们企业界的朋友95%是无法去掌握这一千条文件的。税务局发的一千个文件,大家读过一遍,每年坚持读一遍的,举手我看看。税务局的不要举手。应该是这样,我现在基本上只是年底的时候扫一遍,我像祝家合这个年纪时候,是它发的时候就读,现在年纪做不到了。这一千个文件不读,我们在座各位你说,你怎么把握税务风险?这是一个过硬的关卡,如果想以税收职业为终身职业,这一千个文件是必须去完成的。你不要说我能不能不读?告诉你不可能的,这一千个文件你必须把它读完,同时请注意你要记住。这是必须的,这是基本功。

    我再给大家讲一个技巧,有的人讲朱老师,你就显摆,你自己记忆力好,我记忆力不好。我给你讲一个技巧,有这个技巧你会事半功倍。我给大家分享一个心得,我每年记的文件应该是30个不到,一千个文件我只记30个,剩下不记,你们知道为什么我不记吗?这就是神奇了,你900多个不记,你还敢出来讲课,还没讲错。因为每一次我都会模拟这个文件是我起草的,就每一个文件出台的时候,我都会这样模拟,这个文件是我起草的。然后我模拟完之后,全年大概三十个文件,我会觉得这个很怪异,跟我想得不一样,我会进行梳理,到底是我想错了,还是最近发布了新政策?我现在发现,新政策可能占1/3,有2/3是属于特殊的规定。就属于没有道理可讲的,那么你只要记住2/3,你就再蠢,一个月记两个总可以记得住吧?

    所以你一定要记住,假设这个文件是你自己起草的,这样模拟久了,我说营改增的文件,税务局的营改增文件三百页,我三个小时读完,很多人说你吹牛,不可能的。没吹牛,为什么?我觉得那个文件跟我写的一样,要我写是这样,它应该就写成这样的。它不就是把营业税的东西加到增值税里面,有多少原创?你说我们营改增文件多少原创?房地产就两个原创,说给你们听,听完了觉得很恼火。

    第一个,土地销售额减土地额再乘以1.1,这是一个原创,学澳大利亚的,那也是抄的。

    第二个,税法没讲,讲座里面说的,什么呢?房地产公司把一手房办出产证之后再销售,不得扣除土地出让金,他认为能扣土地出让金仅仅适用于一手房,所以为了对付它的规定,专门制定一个操作规则。但是房地产公司的产权证是可以注销的,这就是应用型。你不是说了吗?把一手房变成二手房就不能扣除土地出让金,如果在座各位有人犯了错,会怎么办呢?你们今天都赚到了,可以去注销了。今天没有来的,他来问我,要收钱的,这是收钱的,不告诉你,其实就这一点,这个产权是可以注销的。注销完了可以够了吧?实际上很多观点就是一句话,是吧?不就是原创?我看三百页的,我就三个小时读完了,实际上就这两点创新。

    所以大家记得,你一定要有自己的思维,你就模拟自己是出文件的人,我们可以说,中国大部分税法都是有自己逻辑的,不是说胡写一通,好象欧阳锋得神经病一样瞎写的。大部分都是有逻辑的,偶尔有一些间歇性出现问题没有逻辑的文件。但是这些文件绝对是少数,我们只要记住间歇性文件就可以了。所以我告诉大家如何减少阅读量的一个小小的技巧。

    第三个请注意了,如果我们在座各位,想致力于成为顶尖级的税务实战的人,请注意了,前面两个是基础。我可没说是多牛的事情,说懂了会计准则考了CPA,把这个每年出的税务总局出的文件读完,这读完之后是基本功,最后你牛一定是牛在与众不同上面,与众不同是什么?就是你对这个行业有点比别人更加独到的理解。你遇到我,我就是会告诉你,那个房地产的一手房产权证可以注销的,事务所的同志他基本上不会想得起来这个东西的。为什么?因为我们这个结论是建立在一个60亿的销售基础上。那天集团开会,哎呀,我说这个东西有问题,怎么弄?他说我们公司办过,就办过一个,被我注销了。我说可以吗?他说可以的。我就发现这个可以。因为我自己从来没有把这个一手房产权证注销过,但是有一个人干过,这个人从事房地产也从事20年,结果这个人从事20年就告诉我一句话,而且我知道这个信息是可控的,因为他是我同事,他没有道理骗我,而且他告诉是哪一个项目。

    这个就是你最后在这个行业的价值,因为每一个点,对你有用的点你可以找到,你不在这个行业找不到。比如在座各位,你是在事务所或者一个小的平台上,你碰到这个问题问谁去?问不到的,你必须是很大的量,才会有这么一个结论吧?就是一二十年人生经历,告诉你一句话。我最大的好处是什么?我的读者是三四万人,培养学员一万,这四万个人每人告诉我一句话,噢,我得了四万个与众不同结论,然后每天,会有几十个人告诉我与众不同的结论,每天比别人多一点点,这就是我的积累。然后你问我房地产,我觉得很自信,我干了这么久,应该没有什么事情不是我很清楚的的,就是这样,就是时间花得太多了。

    最后,你对这个行业的理解会决定你的与众不同,这才是你真正有价值的地方,比如说你是做酒,就研究酒税收最大的筹划是什么?成立销售公司,对吧?来规避消费税的问题,对不对?你们说光磊,你又不搞酒你怎么知道?我有一家顾问单位搞酒,我不经历怎么知道呢?我原来以为要很长报告,后来他说,中国所有的公司都是这样做的,包括五粮液什么的。房地产公司税务筹划核心一招是什么?

    问一个问题,中国房地产税务筹划主要避什么税?土增,答对了,中国整个房地产税务筹划最重要就是规避土增,把土增管好了你的税负就管好了,把土增没有管好就是税没有管好。我说中国房地产税务总监都是土增总监,后来我碰到一家100强的财务总监说,90%的税务总监工作就是干土增,所以做我们房地产的人你不懂土增,你说我是一个专家,拜托,你离专家还早着,我们不就是干土增,我们所有的并购,所得税、增值税有什么好避的?我们就是避土增了,最重要的点是什么?目前最重要的点就是不动产转让,就是在建工程转让,在建工程转让的土增,实际上,目前土增中有两个非常重要的问题,说给你们听,顶尖问题:

    问题一:在建工程转让,土地的部分可不可以加计扣除?目前全国没有统一,有的地方说可以,有的地方说不可以。

    问题二:在建工程转让,增值税的销售额可不可以扣除土地出让金?全国各地不一,有的说哎呀,不可以,但是出个文件?没有的。

    这是两个顶尖的问题,你去问全国都不知道,全国都没有规定。

    问题三:在建工程转让完之后,再转让,能不能加计扣除?

    你能把这三个问题搞明白了,你就是中国最顶尖的土增高手,结束。能搞明白这三个问题的,我认为全国一个手指头够了,我数了半天还凑不够五个。这就是现状,你说不就是三个问题吗?目前就是这三个问题,但是你知道这三个问题影响多少税,这对每一个公司来说,都是影响以亿来计量的税,可能对于万科、万达可能影响它十几亿到几十亿的税,百亿达不到,我判断十几亿应该有的。就是这三个问题,因为全国没有规定,全国税务官员他们的理解各自不同。你说一块土地10亿能够加计扣除0.2,能加计扣除将是2亿元的扣除项目,多少?乘以30%,多少?6000万元的土增税,这不很简单吗?现在我们动不动来一个二十亿。我见过最大一个并购,188亿,你说这个地来并购的话,188乘以0.2(土地与在建工程的差别)再乘0.3(加计扣除),就是多少?就三个问题,土增你能把三个问题研究明白,恭喜你,你就是中国最顶尖的土增专家了。实际上土增复杂吗?不复杂,最麻烦在于,我也是知道有三个问题全国最顶尖,你说朱老师在什么城市,会是什么清算结果,我告诉你兄弟,等等,我要去调研。因为全国人民没结论,你让我怎么办?怎么给你一个结论。

    所以我现在回到这个问题,中国目前税务管理最大问题是什么?政策不确定,政策不确定又不是基层税务官员搞出来,这是总局不表态,你让基层税务官员怎么办?大家都是吃饭的,你能怪他吗?我给税务机关说,我坐你们位置也不敢说,政策不清楚,我总不能说我自己扛。但是对于税务官员来说,我征多了总归我没错,我征少了说不清,而且目前这种环境下,你让税务官员怎么办?总局又没有文件,怎么办?这种情况下我说,税务官员他不需要说NO,他只要说我不知道,你就死定了。是不是?。所以我们现在有大量的业务就挤在这里,不知道怎么弄,问不出来。

    家和,刚刚从税务局到企业,你的感受不一样吧?你还不算奇葩的,更奇葩的是万达的徐永辉,他在跟一些税务局官员沟通土增时,税务局说,你的理解是不对的。但是这文件当初是他起草的,基层税务机关说,你对文件的理解是不对的,我们不这么理解。我说永辉,你去了也没用,他说我知道。文件明明是他起草的,可是下面的人说你的观点是不对的。

    那我们企业界的人该怎么办呢?税务局说你的理解是不对的。所以现在万科招了一个税法博士,他说以后,很有可能我们的税务实践会走向行政复议,我认为这种苗头已经不可遏制。因为它是一个必须解决的问题,比如说土增的三个问题,对于大企业来说,可能是十几个亿,这个问题必须解决,而基层税务官员因为没有政策,所以我不敢放你。但是对于企业来说,这十几个亿,你不让我弄,我复议你,我必须争取这个政策。所以以后很有可能复议的案件会越来越多。当然我们经常说,包括税务局内部的兄弟,他说光磊,建议你只复议,不要去诉讼,到了诉讼咱们俩就不好见面了。复议还能见个面。它的意思就是说你一定要在复议环节解决,不要打个官司什么东西的。打官司我们就撕破脸,将来永不再见。这个兄弟也是一个处级干部。所以我估计在一段时间内,大企业的复议案件会增多。

    要不我们休息一会儿好了?休息10分钟好不好?

    (休息)

    朱光磊:我们现在开始下半段的内容,实际上第二个部分还没有讲完,你如何成为你想要的人。我上来是说了,不是所有人都要去做实战派的,你可以去做演讲派,因为我知道有很多人都在做理论研究,一年一两百万也赚得很多。说实话,有的人靠理论研究赚钱,也挺好的,我觉得他们的实操能力一般般了。但是没有关系的,因为我一直认为这个世界是包容的,花有花的好,树有树的高,草有草的美,不是所有的人,我从来没有认为,我做实操,所以我付出比别人多,我很牛很牛,我没有这样。我觉得任何一个东西你做到,你喜欢,你能给别人帮助都是好的,没有一个约定俗成的方向,实际上人家说“达者为王”,你达到这个领域顶尖就OK了,你演讲很好,给别人很多帮助就OK了,或者你第一时间解读很到位,就OK的。或者说你做一些基础普及都没有问题。我一个早期的朋友,老的一帮人听到他名字知道他曾经比较火,雨眠大哥他很得意的事情是,他实际上给了我很多的启示,包括我们当初一帮人,那时候我们还小,大概30岁还不到,他就把他内部稽查的手册,就给我们,让我们知道税务一些小口径。对我们也有很大的帮助,我觉得每个人只要对这个社会是有用的,没有问题。我们今天是实操讲座,基本上还是讲怎么做实操。

    各位同学请注意,特别是我们做地产的人,是你掌握了会计准则,掌握了税法每一年一千个文件,这是一个基础。特别关注的是物权法,你一定要明白物权法。我估计很多同学到现在都没有把物权法读过一遍,请问不动产所有权的转移形式,到底有几种?仅仅是过户一种吗?有人摇头了,不错,那还有什么形式?

    嘉宾:诉讼。

    朱光磊:还有什么?

    嘉宾:继承。

    朱光磊:还有呢?已经不错了,很好了,这个水平已经是很好、非常好了。做地产的人能知道除了房地产所有权转移,除了过户之外,还有赠与、继承、诉讼、判决以及自建行为,到现在我们自建行为的所有权确权行为时点,大家都在吵。因为根据物权法,什么时候产生所有权?自建行为产生之日起就产生确权行为。所以我们现在吵,我们税法说,4月30日之前取得的不动产,可以适用简易征收,如果是以前买的,我们是根据产证时点。那么自己造的呢?没有产证的呢?根据物权法那就是自建行为,产生之日起就产生确权行为,实际上现在是没有,我们现在采取什么?施工许可证,按说也对,施工许可证也可以,因为你有许可证才可以建造,基本上是这个逻辑。但是我们浙江人不是这个概念,那就是办出产权证,所以这是对自建行为,确权行为的理解不同了,它为什么产生争议?是因为对物权法的相关规定理解不同。回答不错,你平时可能喜欢读读法律什么东西的。

    实际上,你到后来有的知识是跟你相关的面拓展有关,我们房地产公司,物权法你是必须掌握的,公司法、民法通则、合同法等等你是必须掌握的。还有一个什么?我们地产公司,实际上有10%的东西是跟金融业相关的,所以金融的相关类型,特别是信托和类信托等金融工具处理你是必须掌握的。如果金融工具的处理你不能掌握,就意味着你成本的10%甚至更高你是不知道怎么处理的。资管计划,你说应该不应该取得发票?税务局说应该取得发票,信托公司他说没有发票,你跟税务局说不过他,你跟信托公司说不过信托公司,怎么办?你就是风箱里的老鼠,两头受气。信托公司说我们都是没有发票,你觉得自己土鳖了。税务机关说我们没有票是不得扣除的,想想也对。到底是你的问题还是税务局的问题?请注意这是你的问题,你要看它的产品本质是什么东西,然后去进行分析。这就是金融工具包要把它拆开,看拆开以后看看里面有什么东西。

    不动产售后回租业务,已经是属于我们非常普通的业务,因为现在的增值税营改增之后,它是把不动产售后回租列进来了,就认为不动产可以进行融资租赁吧?在以前我们实际上在营改增之前,不动产是否能够进行融资租赁,我们不清楚的,但是你们知道,我还见过一个非常奇葩的案例,是什么?有一家公司它是一个集体用地,上面造了一个房子,这个房子本质是没有所有权的,但是它干了一个什么事儿?它干了一个不动产的售后回租业务。我们正常的房地产公司,做售后回租是把房子卖给你,然后我再租回来给你租金,这是不动产售后回租吧。因为它没有产证,它做了一个永久性使用权售后回租业务,问题来了,税法里可从来没有讲过不动产使用权售后回租,而且合同本身写错了,它说20年完了之后,再续20年这样来做的。如果从实质性判定,它可以认为是售后回租业务,是一个融资业务,如果形式判定就是一个出租业务,你要交增值税、房产税,是不是多了一个房产税出来?你20年一租,20年一租嘛。所以这个合同第一是走在边缘,第二合同管理有问题。我说你会死得很难看,而且这个业务发生在哪里?不是发生在上海和深圳,是发生在西北。你想西北那个地方它见过这么古怪的业务么,税务官员怎么办呢?他不要说不可以,他只要说我不知道你就死定了。

    因为根据合同形式,它写的是20年租给你,然后我再回租回来,是使用权20年的租后回租,因为它没有产权证,你们见过这种奇葩事情吗?所以我这个时候说税法到底是遵循实质还是什么?实际上所有官员都认为,它就是一个售后回租业务,但是有两个障碍,第一,在中国目前没有无产权不动产使用权售后回租,没有规定。第二,合同本身是有瑕疵,因为合同表述成,先租给你二十年,再租给你二十年,如果他说一次性租给你,是永久性使用权。合同本身是有瑕疵,你怪谁?这时候这个企业本身是有问题的,因为你这个业务这时候,如果是一个企业的管理者,你应该是尽量把这个业务往什么上面去套?往售后回租去套吧?因为这样,你的形式要越接近越像售后回租才好,因为你是一个融资业务。但是它偏偏把它切成一个租赁权,租20年再收回来,叫售后回租,你弄这个,税务局觉得你写得清清楚楚,我让你交两次房产税没问题吧?没有问题的。

    这怪谁?怪你自己,这就是企业税务人员素质的重要性,而且是他们公司所有的业务全部都是这样的。它不是一个项目,它整个公司都是这种项目。因为它们公司全部是没有产证的小产权,问题来了,如果找一个水平高的税务,基本上会减少这种沟通吧?现在税务管理人员水平比较低下,导致所有的问题都是老板亲自去沟通。老板说得清吗?

    所以有的时候我们的很多问题,也不能怪税务机关的人,他想帮你,他不知道怎么帮。你自己给他留了把柄,总不能放了你,让我坐牢吧?所以有的时候你自己要有主导性的思想,我再给大家兜底,千万不要期待我们的主管官员,给你出税务筹划方案,怎么可能呢?这是有很高的职业风险,你有职业风险,人家能看看我们方案,点点头,已经很给你面子,或者不摇头,已经很给你面子,你还指望你给我出一个方案?除非你是他老婆,这样,你回家商量商量,出一个方案。所以自己的主观性是非常重要的,你要知道这个案子怎样按照有力的方向去走。我已经说了税务风险走到今天,政策的不确定性已经是我们最大的风险,我们即使把它写成售后回租,都不一定获得税务机关认同,更何况你自己都有一个瑕疵在里面,让对方觉得责任更加重大。所以这个事情如果搞不准,一半是企业的责任,一半是政策不清楚的责任。大家明白,很多案子事关这个企业死和活,实际上就看能不能被获得认可是一个售后回租,是一个融资行为。如果被认为两次租赁行为,这个企业死定了,因为它所有的融资行为会变成一道租赁行为,会增加12%的房产税。同时它的小业主就是它的下游租户也是增加一次房产税,这个房产税你给他8%回报,现在变成6%了,他让你补吧?

    所以一个合同设计和商业模式设计非常重要,我见过好几个案例,整个公司就面临着做还是不做的问题,如果这个方案不能获得税务机关认同,整个公司就关门了,不是小公司,是几十个亿。我见过非常多,你做多了,就会发现这个非常多,这个公司就要玩完了吗?我说玩不玩完不知道,我说你这个模式能不能成,我看不一定。

    我们讲到这里,我给大家分享,我们实际上,自己是有很大主观能动性,能把自己做的做完,虽然政策不确定的风险是一个最大的风险,但是我现在看下来,很多时候还是因为我们自己本身的主观性和把控力太弱。我跟大家分享完,你如何成为你想成为的人,我就说你应该懂会计准则懂税法,懂信托懂金融,懂金融工具,懂物权法,懂建筑法,等等等等。

    我再跟大家说一个事儿,到下一个环节说。

    朱光磊

    作者
    • 朱光磊 《房地产税收面对面:实务与案例》作者,一个以税收见长的财务经理人,一个做到专业水平的业余讲师。一个喜欢收集与操作各种奇怪税收案例的税务实践者。用十三年美好人生,实践所有已知税筹理论,再创新。
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