房地产营改增终极困难之问与思考

我和赵国庆、刘菊芳、陈颖几个朋友做了一个营改增的应对方案，我们把房地产营改增的方方面面按照从低到高的需求都考虑了一遍，做了一个完整的方案。我是一个比较奇怪的供给侧，因为我本身还是需求侧，经过与几个房地产集团公司的讨论，与数百家房地产学员的反馈情况，我发现房地产营改增真正困难在以下三个方面，有些原因完全超出了我们原来的预期。

1、财务人员学习的动力弱。

中国房地产税务总监们基本上忙得都象死狗了，有说头发白的，有儿子过满月坚持岗位的，有脸上长疙瘩手术的，有失眠健忘的。不一而足。但是令人悲摧的现状是，下属不急领导急。房地产的财务们基本不急，学习动力奇弱，也可能是基础太差，也可能是文件太多，也可能是消化实在不良，也可能是望而生畏，总之，出现了两极分化，领导奇急，下属奇不急或者下属干着急。这可能是本轮营改增最大的困难，就是头尾分离的问题，头再强大，下面的项目公司与城市公司跟不上，营改增不会成功实现，最后营改增就改成了营业税发票改成了增值税发票。头尾分离，这是房地产税务管理最大的毛病，一直没有解决，本轮营改增显现更为明显。管理并不是追求完美，管理是追求效果。效果好的，就是最好的营改增，完美的东西往往是浪费时间与效率的。所以技术完美派的税务总们基本要放弃完美的追求。我甚至认为，本轮房地产营改增，没有人可以实现当时的完美设想。能完成定价调整与增值税下的测算与选择，你就是成功了。

营改增让财务已经成为性价比最差的职业之一。但是营改增会让财务人员又出现一次分化，银行现在都开始招营改增税务经理了。中介服务机构也会面临一次分化与洗牌。

2、不会测算与选择

说起来好笑，中介机构们天天在筹划新旧项目的选择，然后新旧项目选择有什么好处与空间。但是却不知道，我们现在房地产公司95%的人不会做这个选择。不是不知道新旧项目有空间，而是不知道怎么做一个简易征收与一般征收的测算比较结果。这里面有三个原因，第一，不知道收入与成本怎么做增值税定价与价税分离，第二，不知道增值税对土增与企业所得税的影响，目前来看，的确也存在认识上的混乱。第三，成本结构的确比较复杂，成本结构会影响进项，进而影响实际增值税负。比如，融资的成本是否可以筹划，土地的取得方式是否要改变。这些影响都是巨大的。这个算是管理性的技术问题。其实多数中介给别人做服务，自己也不会做这个测算。我也只能苦笑。

3、商业模式实在复杂

各大房地产集团的商业模式不一，有些政策仍然是空白，有新税制下，不同的商业模式是否需要微调以适应政策，在这样一个混乱而政策层出的剧变环境下，是主动性的改变还是被动性的等待，税务总们正在失眠中。改变了领导不给奖励，不改变会有工作失误，口水与砖头随时在不远处等着你。税务总成了高危的职业。

这是一个最好的时代，这也是一个最坏的时代，这是一个剧变的时代。世无英雄，遂让竖子成名，草根逆袭的机会也许来了。