"金三"上线之个人出租房屋税负变化

“金税三期”（下称“金三”）系统（四川省）从去年11月开始双轨试运行，到2016年1月8日正式上线以来，征管系统有了很大的变化，部分行业的税负（如个人出租房屋）也与之前有了一定的改变，纳税人普遍反应在“金税三期”上线后，由于个人出租房屋征收率的停止使用，税负提高很多，小编今天就以四川省成都市为例，与大家一起来扒一扒“金三”上线后，个人出租房屋的税负变化。

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《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号，下称“通知”）第二条

支持住房租赁市场发展的税收政策：

（一）对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

（三）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

四川省成都市地方税务局关于印发《个人出租房屋税收征收管理办法》（下称“办法”）的公告（四川省成都市地方税务局公告2012年第1号，已失效）第五条

为简化征管，降低征纳成本，个人出租房屋所涉及的房产税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加及四川省地方教育附加实行综合征收：

个人出租房屋月租金收入未达5000元的，综合征收率为4%；

个人出租房屋月租金收入5000元以上（含5000元）、20000元以下的，综合征收率为8%；个人出租房屋月租金收入20000元以上（含20000元）的，综合征收率为10%.计税公式为：

个人出租房屋应纳税额=租金收入×综合征收率

其中租金收入为个人出租房屋取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入

《国家税务总局关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第57号）第一条

增值税小规模纳税人和营业税纳税人，月销售额或营业额不超过3万元（含3万元，下同）的，按照上述文件规定免征增值税或营业税。其中，以1个季度为纳税期限的增值税小规模纳税人和营业税纳税人，季度销售额或营业额不超过9万元的，按照上述文件规定免征增值税或营业税。

《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号，下称“通知”）第一条

将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

小编杂谈

在“金三”上线之前，个人出租房开具发票一般流程是由自然人纳税人到房产所在地主管税务机关进行代开发票（主要涉及的房产税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等），很多省市主管税务机关都以综合征收率进行征收并代开发票，以成都市为例，根据“办法”（四川省成都市地方税务局公告2012年第1号，已失效），个人出租房屋依租金收入分三个档征收率（4%，8%，10%）进行征收。“金三”上线后，前述征收率不再继续实行，纳税人租金收入区分住宅和非住宅依照相关税法及规定进行征税，小编今天以四川省成都市为例将“金三”上线前后的个人出租房屋税负变化以下表的形式给各位进行分析。

注：上表中税负的测算，小编只考虑了营业税、城建税、房产税、个人所得税，未考虑印花税、教育费附加、地方教育附加以及城镇土地使用税的影响（因“通知”财税〔2008〕24号，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，免征城镇土地使用税（非住宅不免征前述两税）；因“通知”财税〔2016〕12号，月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人免征教育费附加、地方教育附加，故小编未考虑上述变动因素，实际税负可根据具体情况再加以测算调整

①根据国家税务总局公告2014年第57号，将营业税纳税人（包含个体工商户、其他个人、企业和非企业性单位）的起征点提高到了3万元，因此在测算出租“住宅”的税负中：

租金收入小于等于3万的情况下TB＝=0.04+(1-0.04)*0.8*0.1；

大于3万的情况下TB＝0.015*1.07+0.04+（1－0.015*1.07—0.04）*0.8*0.1

②根据国家税务总局公告2014年第57号，将营业税纳税人（包含个体工商户、其他个人、企业和非企业性单位）的起征点提高到了3万元，因此在测算出租“非住宅”的税负中：

租金收入小于等于3万的情况下TB＝=0.12+(1－0.12)*0.8*0.2；

大于3万的情况下TB＝0.05*1.07+0.12+(1－0.12－0.05*1.07)*0.8*0.2

从上表中其实可以看到，由于“金三”系统是完全按照《征管法》以及相关实体法的规定设置，不再具有人为添加综合征收率的的“功能”，各省市也无法再按综合征收率进行简易计征。但是这种情况下，我们可以看到，个人出租房租的税负率在表中所列四个分收入段均有上升，特别是个人“非住宅”出租的税负明上升明显，真可谓不算不知道，一算吓一跳，所以小编认为“金三”系统在日后的调整中，应当考虑实践自然人纳税人税负的变化（“非住宅”类房屋出租的税负变化预期将对该类租赁产生重大影响），减轻自然人纳税人的税收负担。当然昨天（3月5日），李克强总理已经对“营改增”的时间作了明确，营业税将在不久后完成其历史使命，但是个人房屋租赁的税收在“营改增”后，对其所属的增值税及相关税种，小编认为税负依旧不轻，所以税务机关是否应当再次考虑综合税负影响，是否可以做适当的调整，在经济下行的时点，有针对地减轻部分行业的税收负担，是小编所关注和期待的。