浅析房地产企业缴纳耕地占用税是否可以享受土地使用税的优惠

文件规定1：

【城镇土地使用税】中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例：第九条　新征收的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：征收的耕地，自批准征收之日起满1年时开始缴纳土地使用税。

文件规定2：

【国家税务总局公告2014年第74号】关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告

对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题公告如下：

通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

【解读】城镇土地使用税暂行条例第九条第一款规定：新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。这是基于上世纪八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的规定。随着我国土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步规范，目前土地出让的主要方式是，由地方土地储备中心征用土地，经过前期开发，然后以招标、拍卖、挂牌等方式出让给土地使用人。因此，财税〔2006〕186号文件规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

目前，地方土地储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式，一种方式是由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发成本费用的一部分，体现在招拍挂的价格当中；另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。对后一种情形，需要进一步明确纳税义务发生时间的政策适用问题。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的有关规定，未利用的土地出让前，应当完成必要的前期开发，经过前期开发的土地，才能依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。因此，通过招拍挂方式取得的土地都是建设用地，不属于直接取得耕地，无论耕地占用税以何种方式缴纳，都应当适用以出让或转让方式有偿取得土地使用权的纳税义务发生时间的政策规定。

因此，公告明确规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人均应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

行成思语

结论：房地产企业通过招拍挂方式取得土地，不满足城镇土地使用税的优惠范围；

原因：农转环节实际上再收储过程已实现，通过招拍挂方式获取土地，已是净地并非农转环节，所以在14年文件予以明确；不适用税收优惠。

问题：①耕地占用税实际上应该最好由收储中心缴纳，后续计入地价中，地产企业可以作为地价的组成部分，进行增值税的虚拟抵扣；如果是耕地占用税即不得。②耕占税由房企缴纳，需要明确这个缴纳是否合法合规。《耕地占用税法》明确规定：在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本法规定缴纳耕地占用税。房企若非占用耕地，何来缴纳之义务。

引申：房企为耕地占用税的纳税人（自然资源局开单），那么即满足耕占税的纳税人，从而满足土地使用税暂行条例的规定。这时候就要来看法律级次的问题，暂行条例的法律级次是高于国税函的；用国税函的文件来限制暂行条例的适用条件是否合理呢？