转“投资性房地产”的税务风险

看到网上标题为《史上最悲催的房地产收购案例，投资90亿不到8个月近乎全亏光》的文章，讲的是某国外知名地产商在2020年收购了国内一地产公司，此后收购方深陷收购泥潭，仅仅8个月的时间，投资的近90亿人民币几近全部亏光。文章分析，这个投资血案产生的一个重要原因，是对被收购企业整体估值的误判。被收购地产公司总资产中，自持用于出租的投资性房地产账面价值，占总资产的三分之一。但这些按公允方式计量的投资性房地产 ，投资回报率仅为1%。

其实投资性房地产这玩意，除了上面讲到的容易产生资产估值“虚胖”外，税收上也有不少坑和陷阱。

所得税上不能扣除折旧的风险。由于公允价值计量投资性房地产，会计上不计提折旧，所以大部份地方遵循“会计上没有的、所得税上也不能扣”的观点，不能在税前扣除折旧。

土增税上新房变旧房的风险。如X省的土增税文件：“房地产开发企业建造的商品房（不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋），应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。”言下之意，会计处理上，将开发产品转固定资产或投资性房地产，土增税上就变成旧房，下次哪一天出售时，不能加计扣除了；如是普宅，当然也就没有免税的说法了。

增值税上土地价款不能差额扣减的风险。部份地方的口径，房开企业把开发的房子，转为固定资产（投资性房地产），在计算增值税时，土地价款就不能从销售收入中扣减。

房产税的风险。最典型的就是富力地产的税案，房地产企业把开发产品转投资性房地产，房产税就出来了。不管你有没有出租，只要账上核算成投资性房地产，就构成了实际使用，就要开始缴纳房产税。

甘蔗不能二头甜。转或不转，转到哪里，有时还得想好了。