房开企业拿地中的隐性税收成本

房开企业拿地的渠道五花八门，拿地的条件八门五花。在拿地环节，如果不算好税负这笔账，不注意到其中的隐形税收成本，结局只有一个：高利润的项目变成低利润的项目，赚钱的项目变成亏损的项目。现将常见拿地环节的隐性税收成本，分析如下。

一、招拍挂

1、土地出让金票据如何开、开给谁？对增值税、所得税及土地增值税的影响。

2、土地出让金返还，对增值税、土增税、自持房产税的影响。

3、限地价、竞配建条件中，配建房对增值税、土地增值税、所得税的影响。

4、限地价、竞配建房资金、竞公配及基础设施费资金，这部分土地出让金之外额外承担的支出，土地增值税、所得税的处理。

5、拿地条件中，承担红线外建设，对土地增值税、所得税的影响。

二、一二级联动

一二级联动中，如何正确处理一二级开发，尽量避免一级开发收益影响二级拿地的税收成本。

三、置换地

特殊情况下置换地的拿地成本，对增值税、土地增值税、所得税的影响。

四、股权收购拿地

1、以股权收购方式拿地，股权溢价对土地增值税及所得税的影响。

2、对应的开发用地，其前身是分立、划转等方式取得的，其所得税、土增税上的可扣除金额。

五、项目合作开发中增资入股

以增资项目公司方式的合作开发，同样也存在股权溢价的问题，同样对增值所得税、土地增值税有影响，只是不象直接的股权收购这么明显。

六、烂尾楼收购

烂尾楼收购，土增税前有多少金额加计扣除的影响。对应溢价部分能否土增税前加扣的影响。

七、法拍地

法拍地的坑是最多的，潜伏的隐性税收成本也是最大的。票的问题、税谁承担的问题、上家的税怎么缴的问题、承担的税能否扣等等问题，坑坑害人。

八、村企合作、城市更新开发中的隐形成本

村企合作开发模式和城市更新改造更加复杂多样。广东省三旧改造税收指南中罗列了9大模式几十种方式，常见的问题，也就是为了取得土地的开发权，付出的房、付出的建设费，如何在增值税、所得税和土地增值税上处理的问题。

说到底，拿地中的隐形成本，如何在税收上显现化，如何解决在三税前抵扣或扣除的问题，是个复杂的政策问题，也是个技术问题。只有解决了”地价“在税上的扣除问题，并在此基础上解决好”地价“的分摊问题，一个地产项目的税务管理就成功了一半。