房开企业所得税,难以言说的痛

前几天有朋友说一件事情，就是房开企业完工决算后，实际利润率低于预售时的预计毛利率，产生了亏损，可否申请退税？

这事情，对于房开企业来说，的确是一个难以言说的痛。

举例来说，某房开企业A公司，在非省会城市的地级市开发商业用房（新项目）。该省规定在该市城区及郊区，房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率为10%。A公司2019年10-12月开始预售未完工产品，全部预售完毕，且银行按揭贷款也全部到账，总计金额10900万元，其中，土地成本5000万元。发生管理费用、销售费用共100万元，预缴增值30万元，增值税附加3.6万元，土地增值税15万元。假设没有其他调整项目。A公司没有后续开发项目。2020年2月份全部完工交付购买人使用。

2019年企业所得税汇算清缴时，A公司销售未完工产品确认的应纳税所得额为1000-18.6=983.4（万元），2019年度A公司应纳税所得额为983.4-100=883.4（万元），缴纳企业所得税220.85万元。

2019年A公司销售未完工产品，按预计毛利率计算的983.4万元是该年度的应纳税所得额，所缴纳的是该年度的应纳税所得额，不是预缴企业所得税，不是预缴企业所得税，不是预预缴企业所得税开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

按照国税发〔2009〕31号文规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

2020年A公司实际结算，实际毛利率为8%，将2019年销售未完工产品形成的应纳税所得额转回后，将会形成亏损。

按目前企业所得税相关规定，这部分亏损，只能留待用以后年度盈利税前（后）弥补。

既然国税发〔2009〕31号文规定了房开企业销售未完工产品，要按预计毛利率计算缴纳企业所得税，那么，能否像预缴土地增值税一样，也做个清算。对因实际利润率小于预计毛利率，导致完工年度企业亏损的情况，如果企业没有后续开发项目，允许企业申请退回多缴的企业所得税呢？

有H省朋友说，可以按税额计算错误，在三年内申请退税。如果真的如此，也不失为一个解决途径。