[实务案例] 假离婚?开玩笑!互赠房产与互换房产的税务处理

前些日子，群里开了一个小玩笑。无独有偶，次日，朋友居然问了一个类似的问题。

玩笑开完了，忙还是得帮的，小编虽然有时开玩笑，但做事可是很靠谱的哦。

反正不写也写了，今天的贴子就发这个了。

兄弟互赠房产与互换房产的税务处理

一、 背景

某夫妇多年前将两处房产分别登记在两个儿子的名下（北京市、上海市、广州市和深圳市以外的地区），现将实物房产交付给两个儿子时，考虑将登记在两个儿子名下的房产权属互换，即大儿子的房产过户给小儿子，小儿子的房产过户给大儿子，此时是否涉税，如果涉及税费，该如何选择。

当然首先排除兄弟换妻的操作方法。

具体涉及房产的情形可能包括：1、自建自用的房产，例如农家老宅；2、购置的房产。

涉及的时间：满5年、满2年、2年以内

家庭关系的区分：由于目前税法并未对家庭作出界定，按照通常的理解，以是否办理户籍分户登记作为划分标准，则可能兄弟单独立户，也可能未单独立户。

二、政策依据

不动产过户涉及增值税、个人所得税、土地增值税、契税，因为城建税和教育费附加是随增值税附征的，因此不作讨论。

（一）增值税

1、个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

应缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5％）×5％

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2006]36号）

2、个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）

3、个人销售自建自用住房免征增值税。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2006]36号）

4、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2006]36号）

5、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2006]36号）