租赁厂房装修、改良列什么会计科目?

股东的质疑

问：我司租赁厂房，取得时是毛坯房，为此进行装修与改良，前任会计入在「固定资产 — 建筑物」这个科目。我刚接手一个多月，前天股东开会时质疑，既然是租赁的厂房，怎么会有建筑物，请问，是这样吗？

入账的科目

答：企业列在账上的建筑物，通常要能对应到不动产权证，否则就是违章建筑，随时有被推倒的风险。

如果房产是经营租赁的，不应该列入建筑物。接手前任账务后，应逐项评估合理性。依你所述，该等支出可入建筑物改良，按不超出租赁期的时限摊销。也可以入「长期待摊费用」，按不超出租赁期的时限摊销。

入错科目的影响

追问：只要不影响利润表，入那个科目有那么大的问题？

答：对不参与管理的股东，或参与管理但看不到账务处理的股东来说，租赁房产不属于企业的所有权。将使用权的资产的改良支出列入建筑物，会让股东质疑企业账务处理能力，甚至进而质疑管事的股东的诚信，这对财务人员与大股东的诚信是有很大的影响的。

所以，最好还是查回以前的账务处理，即时调整为宜。

自有房屋改装修支出呢？

再问：如果是自己的房子，列建筑物就对了，是吗？

答：基本上正确，但要留意建物改良或装修的支出：

（1）要列在原被改良物项下；

（2）使用年限不超出被改良物剩余年限内摊销。

其他还需要留意建筑物的使用年限不要超出土地证的使用年限。

为何房产的使用年限要受限于土地可用年限？

再追问，土地证到期不是可以续期吗？为何房产的使用年限要受限于土地证？

答：会计首重凭证，依据实际情况分析入账，不能预存猜测，这也是稳健原则，保守原则所强调的。

取得资产时就预估土地到期还可以续期，这是不现实且不保守稳健的。取得剩余十年使用期的价值不同于三十年的价值，而且土地到期时当地政府有权收回，并进行城市规划建设，这是企业无法估计的。所以，还是按财务会计准则规范处理账务才是正确的。

结论

企业账务处理不宜任性，要顾及阅读者的感受与观点，同样不影响利润的情况下，还是规范处理为宜。

（齐至德（DALE CHI）2019-7-1于深圳眼科医院）