关于房地产企业的吸收合并的思考

一、法规

1、增值税

（1）根据财税〔2016〕36号文附件2第一条第(二)项规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

（2）国家税务总局公告2012年第55号 ：一、增值税一般纳税人（以下称“原纳税人”）在资产重组过程中，将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人（以下称“新纳税人”），并按程序办理注销税务登记的，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣。

2、契税

财税〔2018〕17号《财政部 税务总局关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知》“两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。”

3、土增税

财税〔2018〕57号《财政部 国家税务总局?关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》“按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。”上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

4、印花税

根据财税[2003]183号文第一条第(二)项规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。第三条规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

5、企业所得税

（1）亏损弥补：根据财税[2009]59号文第六第二款第四项的规定，可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。根据国家税务总局2010年第4号公告第二十六条作了进一步规定，《通知》第六条第(四)项所规定的可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额，是指按《税法》规定的剩余结转年限内，每年可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额。

（2）特殊性税务处理

母公司吸收合并全资子公司适用特殊重组税务处理办法。《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税【2009】59号）第六条第4款规定，同一控制下且不需要支付对价的企业合并，被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继，合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。

二、税务思考

1、吸收合并，要做土地增值税清算，清算价格按照公允价值进行；吸收合并后，原部分是否还可以享受土增税加计扣除；

2、吸收合并，如果将“地价抵减销项”的“权利”转移到下一个主体继承。

3、吸收合并，企业所得税的亏损弥补，特殊性税务处理要进行测算。

三、经营等其他思考：

1、是否存在不同经营业务的吸收合并，如商业板块被并入房开板块，导致经营周期不同，无法锁定房开（企业关闭，风险锁定）的风险事项；

2、是否是在建工程转让，涉及的四证变更，难易程度的提前预估；

3、是否会影响之前拿地的各种附属条件的执行，如规划，拆迁补偿等；

4、被吸收合并的企业，注销事项，时间长度，是否存在其他风险；

5、与施工方的结算问题（发票取得进度），目前已有合同的供方的沟通问题，以及相关合同的处理问题。

核心点：吸收合并的目的，吸收合并的收益与风险（成本and机会成本）的对比，其实税务方面只是经营业务中一项占比不大的组成部分。