[税案观察] 司法拍卖之一:房地产拍卖为什么要买家包税?

前言

司法拍卖近年比较受关注，房地产司法拍卖的税务争议也很多，小编前段时间整理了个课件，现准备在公号上做一个司法拍卖的系列讨论，希望能尽量全面些，欢迎参与讨论，欢迎拍砖。

主要内容

小编:吐槽买家包税的很多，认为买家包税是争议的根源，而且不公平，也有的认为买家包税违法……那么为什么法院拍卖要买家包税呢？买家不包税，会产生什么后果？

房地产拍卖跟动产拍卖不一样，动产拍完拿走就拿走了，可是房地产还要办过户，过户就要先交税，这税可怎样交？谁来交？

观点一：税款有优先权

有观点认为：按照《征管法》，税款有优先权，法院应该优先从拍卖成交款中支付税费？不应该由买家包税！

《征管法》第四十五条  税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

小编:不是无条件优先哦，是优先于无担保债权，或者税款发生在担保之前.

那情况可就多了，房子可能担保出去了，可能没担保出去，债权人有可能好多个，有担保权人，有一般的债权人，还有税务机关，那钱怎么分呢？下面看看这钱怎么分

小编:情况太多了，不一一列出来了。大家应该都看出来了，这钱很可能不够分呢？分钱要排队，拍卖税费是排在抵押权人之后的哦，那很可能会分不到钱了！房地产被抵押的可能性太高了

税务机关分不到钱，收不到税，房产就过不了户了。

观点二：法律规定有关部门要协助税务机关收税

有观点认为：按照《征管法》，有关部门和单位应当支持、协助税务机关依法执行职务，法院就应该协助税务机关先扣税，不需要排队！

小编: 这个观点是对法律的错误理解，对于行政机关，是“法无授权不可为”，法院作为司法部门，是法律的守护者。公平维护所有当事人的利益。对税务机关的协助是依法协助，不是无条件的协助。法院也有义务保障抵押权人的利益，税务机关有优先权的情况下，法院可以优先支付税款，否则还是得按民法的优先顺序支付！

观点三：税务机关应该找被拍卖人收税

有观点认为：被拍房屋的原来所有权人，才是真正的纳税义务人，税务机关应该找被拍卖人收税，而不是由买家包税！

小编:这个观点是正确的。但问题是，被拍卖人都已经到没钱还债，房屋都被拍了，还有钱交税吗？税务机关应该找被拍卖人收税没错，但是如果收不到怎么办？这房子过不了户，买家是不是得等呢？买家愿意等吗？

观点四：法院的文书是至高无上的，法院能让买家直接过户

有观点认为：司法拍卖本身就是很特殊的，应该特事特办，拍卖成功之后，买家有法院的执行相关文书，有关部门应该直接过户，不用交税！

小编:关于对法院文书的误解，小编在之前的贴子里已经写过，详见[税案观察] 看起来很美！法院文书≠税务筹划的通行证

这里再复习一下有关内容

于学理与中华人民共和国商务部再审行政裁定书

审理法院：最高人民法院

案　　号：（2016）最高法行申1188号

本院认为：

行政机关协助执行人民法院生效裁判应当依法进行，应当遵循相应的程序。......上述民事判决及协助执行通知，系要求审批机关协助办理XXX申请股权变更的报批手续，并非要求审批机关批准XXX的股权变更申请。是否批准该股权变更申请，仍应由审批机关根据有关法律、法规以及产业政策审查决定。

PS：看明白了吗？协助≠直接办理

国税函[2005]869号《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》第二点的规定

无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。

观点五：最高法规定法院不能指定买家包税

最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

上海市高级人民法院关于进一步规范不动产司法拍卖中有关事项的指导意见：相关法律、行政法规规定承担主体的，由相应主体承担，执行法院不应在拍卖公告和特别提示中作出变更。

还有还有，不一一列了……

小编：最高法这个文件是非常正确的，该谁的税就谁承担，法律规定的情况，法院不能再另外指定。

但实际情况是？我们来看看淘宝司法拍卖的公告

小编:最高法和地方高院是有文件规定了，可是买家包税仍然是拍卖的主流。但是相信看到这里，大家也明白为什么拍卖要用买家包税的方式了。

不过 小编很想知道公告案例3中上海法院的退款是怎样处理的，买家先行垫支税款，再向法院申请退款，如果拍卖价的房屋是有抵押的，而且拍卖价款全部用于支持抵押债权了，那怎么退买家垫付的税款呢？希望有知道的朋友告知

小结

一、拍卖的房产要过户，税局有征税的义务，拍卖也是交易的方式之一，没有豁免税款的特权，抵押权人有优先受偿权。卖家无钱交税，税局可能收不到税，买家可能过不了户，法院要解决执行难……怎么破？买家包税！无奈之举

二、买家包税公平吗？拍卖是自由出价，买家可以在考虑包税费用的基础上出价，包税的出价相对会低一些，买家没吃亏

三、市场上的二手房交易也大部分是买家包税的，也是交易习惯了，买家能接受

PS：假如抵押债权是150万，买家包税成交价120万，买家交税费30万，抵押权人受偿120万。抵押权人吃亏了吗？

PS：买家包税有没有税务风险呢？包了之后有什么争议呢？

下回分解。