自然人税收—个人所得税(108)个人转让受赠房屋原值如何确定?

个人无偿赠与房屋，按双方的身份关系不同，其个人所得税的处理也不同。对于特定关系人，双方当事人均不征个税；特定关系人以外的个人，受赠人按照“偶然所得”征个税。

咱们接着往下走，看一下受赠人转让受赠房屋的个人所得税处理。因内容涉及比较多，计划分期进行。本期先说个关键问题：个人转让受赠房屋原值如何确定？

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）规定：

受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

受赠人转让受赠房屋，应按照“财产转让所得”，适用20%的比例税率计算缴纳个人所得税。

财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

因此，78号文关于受赠人转让受赠房屋应纳个人所得税，转化成公式表示为：

受赠人转让受赠房屋应纳个人所得税=受赠人转让受赠房屋应纳税所得额*20%

受赠人转让受赠房屋应纳税所得额=受赠人转让受赠房屋的收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与过程中受赠人支付的相关税费-转让过程中受赠人支付的相关税费（受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。）

有朋友可能会说了，受赠人转让受赠房屋，必须据实征收，不得核定征收，有文件呐：

根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）规定：个人将受赠不动产对外销售时，“在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。”

请注意：这里的核定征收，特指对应纳税所得额或应纳税额的核定，有人称之为“大核定”。对于转让价格的，不属于144号文里所说的“核定征收”。

这里还有一个非常重要的问题要注意，前述公式里的扣除项目，必须取得合法有效凭据！如果扣除项目无合法有效凭据，一来不得扣除，二来又不得核定征税，这个税负就相当高了。

因此，受赠人在受赠房屋时，应向赠与人索取原购房的发票或其他能证明原值的凭证，保留好受赠时缴纳的各项税费凭证。

78号文对于受赠人转让受赠房屋的原值规定的很明确：原捐赠人取得该房屋的实际购置成本。

这里并未提及计税价格被核定的情形，或者说受赠人再转让受赠房屋的原值，与受赠人在受赠时缴纳个税的计税价格无必然的联系。

受赠环节的计税依据有两种可能：要么是赠与合同标明的房屋价格，要么就是税务机关核定的价格。通常情况下，此两种价格与“原捐赠人取得该房屋的实际购置成本”大都不一致。

情形一：对于受赠时不征个人所得税的情形

这个比较容易理解。之所以不征个税，是因为赠与双方的特殊身份关系使然。

有观点认为：此种情形下，受赠人受赠房屋时，未付出相应代价，也就等同于受赠人取得受赠房屋时的成本为0。因此，受赠人再转让时，该房屋的原值为0。

此种错误的观点忽视了一个大的前提：这是具有特殊身份关系之前的赠与行为，不是转让行为！

宏观来看，咱们可以将赠与双方视做一个“人”，无偿转让，可以视作这个“人”将房屋左手转右手，转给外人时，其原值自然是被视为的这个“人”取得该房屋时的成本。

情形二：对于受赠时征个人所得税的情形

咱们首先应做“情形一”的理解。

其次，有朋友就注意到这么个情况：如果在受赠环节计征个税时，税务机关对计税价格进行了核定，那么再转让时的原值如何确定呢？

这其实不应是个问题，78号文白纸黑字写的清楚：其原值为“原捐赠人取得该房屋的实际购置成本。”

核定的计税价格是计税价格，和购房原值可是两码事！原值，是赠与人购置该房屋时付出的真金白银，拿前述被视为的这个“人”来说，就更好理解了。

【举个例子】：甲转让给乙房屋一套，成交价100万元，税务机关二手房评估系统评估价为150万元。税务机关在计征各项税费时，计税依据为150万元，而开具的增值税发票为100万元。

对于乙来说，其取得该房屋的“购置成本”即为100万元，这可是乙为取得该房屋而付给甲的真金白银付。