自然人税收—个人所得税(107)这些人无偿受赠房屋应该这样缴纳个人所得税

之前，咱们专题讲过，个人将房屋所有权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，以及依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，当事人双方均不征个税。

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这里有个问题不知道大家有无注意到：《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）、《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部税务总局公告2019年第74号），对于前述情形都规定的是“不征”个人所得税，但78号文第二条却这样说成是“免税”：

“二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：……”

大家知道，“不征税”，是指不属于税法规定的征税范围，“免税”，是指本属于税法规定的征税范围，但税法又免于纳税人实际缴纳税款的优惠。不征税，无需申报，免税，必须得申报，但可免除税款负担。

咱们再来看《减免税政策代码目录》（20190711版）： 

78号文貌似前后有点矛盾，74号公告又没有进行修正。目前，无偿赠与房屋符合当事人双方均不征个税情形的，仍按照“免征”个税进行处理。

【疯狂税客】认为，既然明确不征税，就应该有个“不征税”的样子，没有必要进行减免税备案，更没有必要进行免税申报。

办理不征税手续，不能以免税的路子予以体现。纳税人办理不征税手续时，符合规定情形的，税务机关应仅出具注明该事项“不征个人所得税”的《税务事项通知书》即可。

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74号公告规定，除了前述当事人双方均不征个税的情形外，个人无偿赠与房屋，受赠人应按照“偶然所得”缴纳个人所得税。

偶然所得，以每次取得该项收入为一次，以每次收入额为应纳税所得额，适用20%的比例税率。

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第四条规定：

对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

转换成公式表示如下：

房屋受赠人应纳个人所得税=房屋受赠人个人所得税应纳税所得额*20%

房屋受赠人个人所得税应纳税所得额=赠与合同上标明的赠与房屋价值-赠与过程中受赠人支付的相关税费（赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额）

实务中，税务机关一般会利用二手房交易系统对房屋的市场价格进行评估，按照和赠与合同标明的价值孰高的原则确定。

接下来咱们再来看，在赠与过程中，受赠人应缴纳哪些税费？

1、受赠人承受房屋所有权，应缴纳契税：按照赠与合同注明的价值或税务部门评估的市场价格（孰高原则）的3%缴纳契税。如属于符合契税优惠条件的住房，减按1%、1.5%、2%缴纳契税。

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。　

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2、受赠人签订的房屋产权赠与合同，应缴纳印花税：以赠与方式转让个人住房，签订赠与合同的，应按照赠与合同注明的价值或税务部门评估的市场价格（孰高原则）0.05%税率缴纳。如属于符合印花税优惠条件的住房，免征印花税。

3、受赠人领取房屋产权证书，应缴纳印花税：按件缴纳5元的权利许可证照印花税。