土增法 征求意见几点感受-什么是出让集体土地使用权

没想到，土地增值税，竟然准备立法了。出乎意料。

在所有税种中，我感觉土地增值税政策的全国统一性是最低的。

今天网传的征求意见稿，粗读一遍，大体平移了条例的规定，感觉主要有以下几点重要的新东西：

1、关于集体土地。

把集体土地纳入征税范围。扩大了税基。

土地增值税新增应税行为：“出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。”。

首先，对集体土地使用权，我们姑且认可“出让”这一词，但地上建筑物的“出让”又是什么东东呢？用词不细致啊。

其次，什么是集体土地的“出让”呢？

就是集体土地所有者将使用权出让给买受人的行为。即主体是所有者——比如村集体。出让完成后，应该进行土地使用权的变更登记。此时，村集体就要交土地增值税。

取得土地使用权者再将其转让，这不应再理解为“出让”了，那么还交不交土地增值税？看起来是不该交，土地增值税只由村集体交。

但是，如果买受人以土地使用权作价投资入股，却应该交土地增值税。就是说，直接卖使用权不征税，作价投资要征税。莫名其妙。

从这个意义上讲，买卖小产权房，只要销售主体不是村集体，依然不交土地增值税。

另外，如果不走土地使用权变更登记这一步，村集体直接把建设用地土租给别人，这算不算出让使用权呢？交不交土地增值税呢？

租赁的一般理解就是：所有权不变的情况下，对使用权的让渡。这样理解就是出让使用权，就要征土地增值税。租金如果年年收，这个税又该怎么计算呢？

如果对村集体出租集体土地按租赁理解，不按出让使用权理解，就不征土地增值税，那么，只要不登记，就能避税？

不少集体的土地归根到底是当年斗地主分来的，这个取得的成本如何确定？没法确定！所以，《征求意见稿》第十条进行了核定征收的授权，由省级政府规定一个征收率来征税。

《意见稿》同时规定：“土地承包经营权流转，不征收土地增值税”。

理解这一点，要首先理解集体土地。集体土地分为农业用地、非农用地。其中农业用地就是承包土地，非农用地包括了宅基地、经营用地、公共用地等，按现有政策，只有非农用地才能出让使用权。农民承包的土地进行流转，也用于农业，所以不应征土地增值税。

但如果真把农业用地违规占了流转给别人修房地产，如果构成“出让”还是该征，未来被查处再说，税先得收了。如果集体按租赁处理，收个50年租金，交不交呢？不好说。

国有土地所有人是政府，很规范，现在集体土地所有人是农民集体，不太规范啊。越是不规范，越应该把政策规定清晰。

2、扣除项目国务院确定

这个也好理解，立了法，原来由财政部确定的权力，上收到国务院，由国务院制定《实施条例》。总体的扣除项目，计算方式与原条例规定，基本一致。

同时，免税的权限，也上收到国务院。

重要的一项免税是对个人转让房产的免税，这个法一旦生效，以前财政部的免税就没有依据了，要免的话，国务院来定。炒房客挣了那么多钱，不征也对不起百姓。

3、土地增值税成为了登记的前置授权

土地不动产登记在税务上的前置授权，目前只有契税。这说得过去。

现在把土地增值税加上去，没有交土地增值税不给登记。让登记机关守门，自己管理倒是方便了，反正你要过户就得去打税。但是，法理上是有问题的。

契税的纳税人是登记人，所以，自己不交税自己就无法过户登记。

土地增值税纳税人是销售方，不是登记人，自己的登记利益竟然受制于对方是否纳税，这搞成“株连”了，万一对方没了，永远不能让登记？咋解决？让受让人交税？正常的商业经营倒无法进行了。

我是不赞成的。

没有交税，应该查、应该罚，岂能以不登记了事？

4、清算政策的权限

原条例的规定，清算的具体办法，由省级地税局来规定。

现在立法了，权限上收，清算办法规定为国家税务总局规定。但又聪明地加了一句“各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法，并报同级人民代表大会常务委员会决定。”

不要小看这一句，如果没有这一句，各省就不能再自行制定自己的清算土政策了，土地增值税的清算就不会各地各政策了，实现了全国一盘棋。

有了这一句，各省人大可以制定“具体办法”，又可以实现各地政策不同了。

从已有实际情况来看，具体的清算政策，会直接影响到土地增值税的纳税义务，甚至可能在土地增值税法律、条例的规定之外，限制扣除项目、增加纳税义务。所以，下放到省一级制定，有违纳税法定思想。