隔空对话疯狂税客、财税微波和小颖言税,一次取得多个月份租金收入所得如何计算个人所得税

最近，个人出租房产，一次性取得多个月份的租金收入，该如何计算个人所得税，引起了广泛的关注。如以下案例：

2019年1月1日将一处原值200万元的住房（2010年购入）出租给吴某等人，双方签订租赁合同，租期3年，承租方1月8日一次性支付3年租金18万元。（案例来自《个人出租房屋涉税案例解析》，本文中，对该案例个税计算，不考虑增值税、房产税、印花税、城建税及附加等各税费）

案例中，对于纳税人一次性收取的三年租金，应纳个人所得税额的计算，总的来说有两种观点：

第一种观点认为：

应该分摊计税。该项收入可在对应的租赁期内按月平均分摊，按照分摊后的租金收入作为一次计算个人所得税，再将各个分期的税款合计后为应纳税额。上例计算为：

2019年个人所得税：[18÷（3×12）×（1-20%）×（20%-10%）] ×12=0.48万元

2020年个人所得税：0.48万元

2021年个人所得税：0.48万元

2019年3月，国家税务总局黑龙江省税务局印发的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告》即持这种观点，自2019年5月1日起，个人采取一次性收取租金形式取得的出租房屋租金收入，可在对应的租赁期内按月平均分摊。

第二种观点认为：

应该合并计税。个人在一个月内取得取得的无论多少个月份（期间）的租金收入，都应当作为一次收入，按照财产租赁所得予以计税，不需要按租期月份数分摊。上例计算为：

2019年个人所得税：18×（1-20%）×（20%-10%）=1.44万元。

两种观点中，当“月租金”收入低于4000元时，或是存在“实际开支的修缮费用”时，就会出现金额上的差异。

凡人认为应当合并计税，其理由有三：

一：符合新《个人所得税法》及实施条例规定

新《个人所得税法》规定，财产租赁所得，实行按月或按次计算个人所得税，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。《个人所得税法实施条例》中进一步规定，财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。“取得”的意思是实际收到了承租人支付的租金，是一个“收到”的概念，并未强调这个租金是多少个承租月份的。纳税人在一个月内多次收入不同承租人的租金，或是多次收取同一承租人不同租期的租金，都需要合并为一次，作为一次财产租赁所得，予以计算个人所得税。

二：符合《个人所得税扣缴申报表》填表规范

新《个人所得税法》规定，财产租赁所得有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。2019年初，国家税务总局印发《关于修订个人所得税申报表的公告》（国家税务总局公告2019年第7号），就新《个人所得税法》施行后相关纳税申报表予以公告。其中《个人所得税扣缴申报表》适用于扣缴义务人向纳税人（居民个人和非居民个人）支付财产租赁所得的个人所得税全员全额扣缴申报。在该表的填表说明中，明确规定“⑤居民个人或者非居民个人取得财产租赁所得，填写本月（次）收入额减去减除费用、其他扣除后的余额”。并没有任何规定按支付租金的对应租赁月份进行折算计税后再合计的规定，在正表中，也没有相应栏目予以表示租期。

三：符合以前税法的算法传承

在新《个人所得税法》中，财产租赁所得的计税方法较前几次修订《个人所得税法》并无差异。2006年，国家税务总局印发《关于明确年所得12万元以上自行纳税申报口径的通知》（国税函〔2006〕1200号）中，明确规定“财产租赁所得。不得减除纳税人在出租财产过程中缴纳的有关税费；对于纳税人一次取得跨年度财产租赁所得的，全部视为实际取得所得年度的所得”。

综上，无论是出于税法的规定，还是申报表的设定，还是历史的沿革，对于个人一次性收取多月租金收入的所得，在计算个人所得税时直接将纳税人在一个月内收取的全部租金收入合计为一次，直接依法计税即可。不应按对应租赁月份数分摊后分别计算税款再予以合计。