售楼处房产税风险浅析

1、未来要销售（移交）的部分

问：我公司将自行开发的商品房一楼作为售楼部，并将搬入使用。我公司认为房子将来是要出售的，不属于自己的固定资产。请问售楼部要不要缴纳房产税?

答：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用的商品房，自房屋使用之次月起计征房产税。所以，公司的售楼部应按规定缴纳房产税。

引申：未来要移交给物业的物业用房，幼儿园等应与此类似。

2、临时售楼处

财税地[1986]8号文第二十一条规定：不予征税的“临时性建筑物”必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。

售楼处是为销售服务，和这个肯定靠不上，是要缴纳的。

3、房产税的计税基础

财税〔2010〕121号：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

售楼处是要包括地价的，地价的分摊方式应按建筑面积的分摊。

行成思语：①晚交几个月应该还好，但是一般有预收房款当月，就应该有房产税，在之前蓄客阶段是否可以考虑不缴纳。②房产税很多地方卡的并不严，是否要包括地价，还是象征性缴纳一点，就看各自把握了，不交肯定太明显了。③真的有的地方放非常松。