自然人出租房屋的涉税问题(一)增值税

当下，有一套以上自有房屋的人不少，过去常说的房嫂、房姐、房爷等等就是这样的人。有多套房屋，有的是为了炒房，有的是为了出租房，也有两者兼而有之的。无论是炒房，还是出租房屋都毫无例外地会涉及到税的问题，而且不仅仅涉及一个税种，并且，出租住房与出租其它房屋，比如商业用房，其税负也不相同。

首先我们来看看增值税对自然人出租房屋是如何规定的。

对自然人出租住房，税法规定按5％的征收率减按1,5％计算缴纳税款。也许有些人会很奇怪，为什么不直接按1.5％？我以为，一是作为增值税的征收率不易设置过多的档次；二是5％的征收率在计算不含税销售额时对房屋出租人是有利的。

自然人出租住房增值税的计算公式如下：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

对于出租非居性住房的，主要是商业用房，包括商铺、写字间等，在增值税上没有什么优惠，按5％的征收率征收税款，其计算公式如下：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

政策法律依据：

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号第4条）

自然人出租房屋也可享受有关的税收优惠。2019年初国家出台的小微企业普惠性税收减免政策中就有针对自然人出租房屋的税收优惠政策。

财税2019年13号文件第四条规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

政策法律依据：《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）