专业课|转让“人防”停车位 增值税发票怎么开

房地产开发企业转让地下人防车位使用权，应如何开具发票？笔者认为，转让地下人防车位使用权，应开具“销售不动产”发票，而非“不动产经营租赁”发票。

近日，业主王先生从房地产开发商处，购买一个地下停车位，并与开发商签订了《地下停车位使用权转让合同》。王先生依约支付了15万元的车位款后，开发商向其开具“不动产经营租赁”的增值税发票。对此，王先生感到疑惑：明明是购买的车位，为什么发票却开成租赁？

要解答王先生的疑问，还得从地下人防车位的权属问题说起。

车位无产权能否转让

实务中，由于人防设施无法办理产权，大家也就约定俗成地认为，开发商不能销售、转让人防车位。于是，其收入就只能界定为租金收入，发票也按照“不动产经营租赁”开具。

不过，在人防车位是否可以转让这个问题上，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中共中央国务院中央军委关于加强人民防空工作的决定》（中发〔2001〕9号）第十七条进一步明确，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。

根据上述规定，可以得出以下结论：从产权角度，房地产开发企业不享有人防设施的产权，无权出售、转让人防设施；从使用权、经营权角度，房地产开发企业投资建设人防设施，依法享有人防设施的使用权、经营权，可以对人防车位使用权有偿出租、转让。所以，房地产开发企业转让人防车位的“使用权”是有法律依据的，是合法有效的民事法律行为，该行为不因其不享有人防设施的产权而无效。

转让使用权是租赁吗

实务中，房地产开发企业与业主签订的《地下停车位使用权转让合同》，通常会对使用权转让年限作出约定，一般为20年，且期满后由业主继续使用；或者约定车位使用年限与业主购买的不动产产权年限等同。因此，有观点认为，该合同转让了人防车位的使用权且明确约定了期限，应判定为租赁合同，发票应开具为“不动产经营租赁”。

这一判断值得商榷。《合同法》明确， 租赁合同指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同区别于买卖合同的根本特征是租赁合同终止时，承租人必须返还租赁物。但在该案例中，租赁期限届满，业主无需向开发商返还人防车位，而且还可以继续使用。正是基于这一点，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。即，税法从实质重于形式的角度，将转让建筑物永久使用权的业务判定为是一项销售业务而非租赁业务。