2018版所得税预缴申报表是对房地产所得税申报的拨乱反正

一直以来，房地产企业的企业所得税申报管理，按照国税发[2009]31号文的规定，都自成体系。

按照31号文第九条规定： 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

所以，在项目未完工之前，按照取得的收入，先预计毛利来预缴申报和年度申报。在项目完工当年，在确认了实际毛利后，在完工当年的年度汇算清缴时，再对项目实际毛利与以前年度已经预计的毛利之间的差额进行调整，才是正确的处理方法。

但是，实务中一些房地产企业并没有严格按照31号文的规定来执行，不论是在预缴所得税申报还是年度所得税汇算申报时，都出现了各种“自行处理”的申报现象。其中之一，就是在预缴所得税申报时，自行负数冲减“特定业务计算的应纳税所得额”一栏。

2018版的预缴申报表的填表说明，明确了“从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。”

新表一出，就有朋友提出，这样的规定，会出现重复征税的问题。

我们今天就来重新梳理一下，究竟会不会出现重复征税。

举例说明：

甲公司2015年开发有A项目，2016年1-12月取得不含增值税预收账款10000万元，2016年12月开具增值税发票10000万元。2017年1-10月取得不含增值税预收账款10000万元，截止2017年10月已经全部开具发票，该项目企业所得税预计毛利率为10%。该公司2017年10月经中介机构确认的实际计税收入20000万元，计税成本17500万元，实际毛利2500万元，已经预计毛利2000万元。不考虑税金及附加等其他因素。

比较常见的错误处理：

第一种：

1、2016年按月预计毛利，2016年1-12月累计预计毛利10000×10%=1000万元，2016年12月结转收入10000万元，自行结转成本9200万元。冲减当年已经预计的毛利1000万元，累计预缴所得税1000×25%=250万元。

2、2016年年度申报收入10000万元，成本9200万元，计算多交税款50万元结转下年抵交。

3、2017年1-10继续预计毛利10000×10%=1000万元，累计预缴所得税250万元。

4、10月份经完工确认的实际收入20000万元，计税成本17500万元 ，实际毛利2500万元。2017年10月结转收入10000万元，自行结转成本8300万元（17500-9200），冲减1-10月已经预计的毛利1000万元，补缴企业所得税（1700-1000）×25%-50=125万元。

第二种：

1、2016年各期不预计毛利，直接按照收到的预收款10000万元结转收入，同步按照一定的比例结转成本9200万元，按照自行计算的实际利润额800万元计算预缴企业所得税200万元。

2、2016年度申报将预缴数据收入10000万元和成本9200万元同步结转填入年度申报表。

3、2017年1-9月不预计毛利，直接按照收到的预收款10000万元结转收入，同步按照一定的比例结转成本9200万元，按照自行计算的实际利润额800万元计算预缴企业所得税200万元。

4、2017年10月结转实际收入0，结转成本17500-9200-9200=-900万元，预缴企业所得税225万元，

虽然以上两种处理最终并没有影响应纳税企业所得税税款，但是都会造成一定的税收风险。

第一种处理方式，用负数直接冲减预缴申报表上的“特定业务计算的计算应纳税所得额”栏次数据，会影响其他项目的预计毛利数据的正常反映。

房地产开发业务周期比较长，一旦申报数据允许这样来用负数冲减，就会产生极大的涉税风险。特别是如果同一企业同时存在有两个或两个以上项目时，最容易出现预缴毛利数据混乱，最终会造成应该预计毛利数据无法准确核实的情况 。

第二种处理方式，实际上并没有执行国税发[2009]31号文件的规定，一是可能造成自行确认的毛利率小于文件规定的毛利率，少预缴所得税。二是，因为直接在申报表上结转收入和成本，同时也很可能“浑水摸鱼”地同步结转扣除了所有当期发生的“税金及附加”。

正确的处理是：

1、项目未完工的各期，按照预计毛利率计算出各期“特定业务计算的计算应纳税所得额”。2016年预计毛利合计10000×10%=10000万元，预缴企业所得税250万元。

1、填写预缴企业所得税申报表：

2、填写2016年年度申报表

A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

A105000 纳税调整项目明细表

3、2017年1-10月预计毛利合计10000×10%=10000万元，预缴企业所得税250万元。

填写预缴企业所得税申报表：

4、2017年10月项目完工，确认出实际毛利，在预缴申报表上暂不反映调整。

5、 填写年度企业所得税申报表

A100000 中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）

A105000 纳税调整项目明细表

A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

这样处理下来，预计毛利额在2016年纳税调增1000万元，2017年纳税调增1000万元，合计调增2000万元，2017年纳税调减2000万元，合计调增=合计调减。

在2017年的年度申报表上，反映了该项目的实际收入、计税成本、实际毛利。这样的处理非常清晰明了。

所以，如果严格按照国税发[2009]31号文件的规定来填写预缴申报表和年度申报表，根本不会出现重复纳税的情况。