5大问题解析房地产开发企业"开发间接费"税前归集难点!

房地产开发企业开发项目所发生的“开发间接费”，在列支与归集中一直是企业与税务部门都关注的焦点，由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异，致使企业在归集上人为操控的因素较多。

今天昌尧讲税就来同大家解析一下，房地产开发企业“开发间接费”税前归集的难点，希望能够对你有所帮助。

一、企业所得税中对“开发间接费”是如何界定的？

开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（国税发[2009]31号）

二、土地增值税中对“开发间接费”是如何界定的？

开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（财法字[1995]6号）

三、“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”有何区别？

（一）“开发间接费用”属于开发土地和新建房及配套设施的“成本”，在开发土地和新建房及配套设施的成本中列支，土地增值税清算中可以享受20%的加计扣除；

（二）“销售费用、管理费用、财务费用”属于开发土地和新建房及配套设施的“费用”， 在开发土地和新建房及配套设施的费用中列支，土地增值税清算中不能享受20%的加计扣除

（三）“销售费用、管理费用”在土地增值税清算中，不得超过开发土地和新建房及配套设施的“成本”的5%以内计算扣除；

（四）“财务费用”中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

（五）“财务费用”中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，“销售费用、管理费用、财务费用”开发费用按开发土地和新建房及配套设施的“成本”金额之和的10%以内计算扣除。

四、“开发间接费用”列支范围包含哪些组成内容？

（一）行政管理费

该项费用是直接从事项目开发管理的人员与部门产生的工资薪金、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、招待费、通讯费、差旅费、保安服务费、职工教育经费等费用。

（二）工程管理费

该项费用是所开发项目直接发生的工程监理费、预结算编制审核费、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费、合同外奖励等间接费用。

（三）周转房摊销

周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。

（四）项目营销设施建造费

该项费用是所开发项目直接发生的广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修装饰费、样板间费用等间接费用。

（五）资本化借款费用

资本化借款费用包括：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。其中，因借款而发生的辅助费用还包括手续费等。

（六）物业管理完善费

未出售的房子产权归开发商所有，物业公司进驻后，需要产权人缴纳物业管理费，开发商作为未售房屋的产权人，就该部分承担的物业管理费，以及针对配套设施不完善，需要给物业公司支付的一部分补贴费用。

五、土地增值税清算会如何审核“开发间接费用”？

（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。 

（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算。 

（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。 

（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。 

（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。 

（六）审核有无预提的开发间接费用。 

（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。 

（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。