营改增后,预售房的财税处理

一般计税情况下，收到预售房款1000万元，如何处理？

会计需要考量四个方面：

1、如何预缴增值税?

2、会计如何处理？

3、如何预缴土地增值税？

4、如何缴纳企业所得税？

一般来说，应该是先考虑如何进行会计处理，再考虑如何纳税。为什么此时要先考虑增值税呢？因为如果不知道怎么缴纳增值税，则无法进行会计处理。

基本情况是：预售时，商品尚未完工，无法确认收入，同时也未达增值税纳税义务发生时间。

那么，问题来了，这1000万元房款的构成如何？即：里面有多少是企业收取的预收款，有多少是替政府收的增值税？

注意：由于并没有到达增值税纳税义务时间，所以，不能确认增值税销项税金。

但是，增值税是要预缴的，这个预缴的增值税，却是实实在在的替税务局收的，不能算作企业自己的预收款。

首先确认预缴增值税金额。

按试点政策的相关规定，预缴增值税按以下公式计算：

预缴增值税金=1000万÷（1+11%）×3%=27万元。

所以，预收款的构成就是：预收款973万元，增值税27万元。

会计处理自然就出来了。

由于并没有确认收入、没有增值税纳税义务产生，所以，不能预提增值税销项。

然后是土地增值税

当明白了以上处理及预收款构成后，土地增值税的计算就非常简单了。

因为，土地增值税预缴的收入是“预收款”。

所以，土地增值税收入=预收账款=973万元。

即土地增值税收入=预收款-预收款÷（1+11）×3%

不仅从道理上应该这样计税，如果部分企业开始还心存侥幸的话，国家税务总局2016年70号公告，则将这个公式铁板钉钉了。

接下来，就是企业所得税了。

企业所得税按预计利润计算，预计利润=预收款×预计利润率

按以上的分析，预收款=973万元，并且，找不到税会对此的差异。

所以，所得税预收款=预收款-预收款÷（1+11）×3%

有些会计会问，为什么不是1000万÷（1+11%）=900.9万元？

从规则角度理解的话，原因有两点：

1、此时没有增值税纳税义务，按“÷（1+11%）”进行还原没有依据

2、所得税也应按会计的预收款来，因为在预收款问题上，税会没有差异。

未来如果税务总局下文，例外规定按900.9万计算，当然是有可能的。这属于房地产行业的特殊涉税方式，是税务总局自己搞出来的，它自有权力作任何修改。

但目前，税务总局并没有象土地增值税一样，专门下文讲解预售房款如何计算企业所得税。正因为没有文件，所以973万元，即与土地增值税预征收入一致，才是符合政策的理解。

以上是一般计税情况下的问题。简易计税，道理上与之一致。

对会计处理进行一个j归纳：

以取得1,000万元预收款为例：

增值税预缴金额 1000÷（1+11%）×3%=27万

土地增值税收入 1000-27=973万

企业所得税收入 1000-27=973万

收款时：

借 银行存款  1000万

　　贷 预收账款  1000万

预缴增值税，预缴后，一直挂在“预缴增值税”之上，待确认增值税收入后再结转。

借 应交税费-预缴增值税 27万

　　贷 银行存款27万

同时缴纳附加税

借 税金及附加-城建/教附等  

　　贷 银行存款

预缴土地增值税 ，预缴的收入=1000万-27万=973万，计算及缴纳与营改增前一致，直接计入“税金及附加”。

借 税金及附加-土地增值税  

　　贷 银行存款

企业所得税上，按973万作为计算预计利润的基础。直接通过预缴、汇算申报表计算其对应的企业所得税。

除此按预计利润的计税的应纳税所得额外，税会没有其它差异。

商品房完工，确认收入后，预收款转收入：

借 预收账款 1000万

　　贷 主营业务收入 901万

　　贷 应交税费-应交增值税（销项）99万

并同时结转销售成本

借 主营业务成本

　　贷 开发产品

此时，冲回预缴增值税

借 应交税费-未交增值税 27万

　　贷 应交税费-预缴增值税 27万

如果有土地价款可以抵减销项，则按其可抵减销项的金额抵减，会计处理为：

借 应交税费-应交增值税（销项税额抵减）

　　贷 主营业务成本

月末，如果“应交税费-应交增值税”科目有贷方余额，则将余额转入未交增值，结平该科目。如果代方余额，则不处理。

借  应交税费-应交增值税（转出未交）

　　贷 应交税费-未交增值税