合同审阅123:乱签合同多交税,这么任性,你老板知道吗?

最近开始合同的税务审阅系列，敬请期待。闲话少说，进入正题。话说，现在也是法制社会，稍微正式点儿的事情都会签个合同，白纸黑字，有书为凭啊。但是你见过这样的合同条款吗？合同签订的这个任性，想想我也是醉了。

一、合同内容

二话不说，上图：

1、基本情况

 2、付款条款

3、总结下要点：

（1）租赁仓库存放货物；

（2）2016年5月31日起租（营改增实施后）；

（3）免租期90天；

（4）租金含税；

（5）仓储服务发票。

二、分析啊

1、租赁不是仓储，别傻傻搞不清

财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下称：财税（2016）36号文）附件一之附件规定，仓储服务是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。而租赁服务分为经营租赁和融资租赁服务两种，其中经营租赁服务是指在约定时间内将有形动产或不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

也许上面的文字太书面化，用通俗点儿的话说吧。说两个例子：

（1）某拆二代，房产闲置多套，其中一套租给一对北漂白领夫妻做住房，这叫租赁不动产（住房）服务；一套地下室给另外一对淘宝北漂做仓库，这也叫租赁不动产服务。不管白领北漂还是淘宝北漂，房间里的贵重物品、淘宝卖品被偷、着火灭失，都与拆二代（房东）无关。

（2）假设拆一代有大仓库一处，对外提供货物存放保管服务，说白了就是你（货主）把货放在仓库就不用管了，一般给你一张保管凭证，见凭证可随时提货，保管期内货物损失由拆一代公司负责赔偿。这就叫提供仓储服务。

2、租赁不动产可5%正确交税，却选择仓储6%错误交税

根据财税（2016）36号文规定，不动产经营租赁按照11%缴纳增值税，税率有些高啊，特别是如果房产是营业税时代取得的，无进项税发票进来，却有高达11%的销项税产生，税负太重了啊。别慌，总局麻麻是很体谅民间疾苦的，财税（2016）36号文同时也规定，对于取得于2016年4月30日前的不动产，如果租赁，可以选择按照5%缴纳（和营业税的税率一致，且因是价外税可以扣掉税额，实际税率更低），很贴心吧。

可悲的是，合同约定为按照仓储服务开具发票。可能出租方觉得11%的正常税率太高了吧，就选择了与租赁不动产较为接近的仓储服务操作。这也难怪，税率差异在5个点呢，这可是白花花的银子哦。但是我要说的是，仓储就是标准的6%税率吗？其实不然，财税（2016）36号文附件2有规定，一般纳税人提供仓储服务，可以选择简易计税方法交税，税率为3%哦。所以我说，看书要看完整，看透彻才行。

3、出租方不合规开票、承租方取得不合规的发票，有被认定为虚开的嫌疑哦

大家都知道，发票开具和取得要与真实的经济业务相一致。通过上述分析，实质为租赁不动产业务开具仓储服务发票，而本身有未提供仓储服务，发票内容与经济实质发生背离，符合虚开增值税发票的部分特征。虽然总体看，这件事与虚开增值税发票还有不小的距离，但是窃以为：要想说明自己不是虚开增值税发票也有不小难度吧。（个人意见，有些危言耸听，只是提醒注意而已。）

三、算算这个合同多算多少销项税？

1、此处，对发票风险暂且不论，只谈谈合同签成这样，出租方多算了多少销项税，承租方多交了多少不该交的增值税。为便于计算，上例的月租金按照336000元（不考虑每年递增3%的问题）计算，按照错误的仓储费6%和正确的不动产租赁5%之间，相差1%，每月多算3360元，5年（57月=12*5-3）多算191520元。真是不算不知道，一算吓一跳的节奏啊。

2、出租方还有一个视同销售的问题。免租期的约定，在营业税时代，问题还不大；营改增后，存在一个视同销售问题，是个非常明确又无可回避的问题。财税（2016）36号文规定，无偿销售服务，除用于公益活动外，视同销售缴纳增值税。按照行业惯例，本合同中约定的90天（3个月）免租期，出租方可能因此多交50400元（33600*（11%-6%）*3）（此处因未到税局备案选择简易计税5%，假设未来税局参照其它月份平均单价按照11%征收增值税）。

再次说明，限于篇幅和控制讨论范围，本文相关观点存在一定假设瑕疵，计算也仅供参考提醒。