个人“自建”税收优惠的一些反思

说到个人“自建”行为，还要从已经成为历史的营业税说起，营改增前，个人销售自建不动产行为是定性为应税行为。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第五条规定：“纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：……（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为……”

房地产商给钱建筑公司来建筑，然后销售不动产的行为原本就属于营业税应税行为，为作区分，所以上述条文中的“自建”之所以用“视同”二字，其含义只能理解为自己出钱出自己建筑。这也是一个逻辑上的推论，税务机关一般也比较倾向于这个推论。但由于没有有权部门出来公开解释过这个概念，所以早在营业税时代，这个“自建”就存在诸多纠纷。

营业税时代这个“自建”是免征营业税的，营改增后，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中规定：“一、下列项目免征增值税：……(十五)个人销售自建自用住房。”税收优惠做了传承，但是关键还是这个“自建”行为的定义。

在营业税时代，各省税务机关对于个人“自建”的减免可谓慎之又慎，一是放的太宽容易产生风险；二是自建行为如何证明？

关于怎么证明，我想到一种极端情况。就是每天摆个相机，中间叫个证人（不摆相机，光叫证人来恐怕不行，人言可畏嘛）也来露个脸，证明自己一砖一瓦的建了个房，然后把这段视频证据往税务机关面前一摆，证明真的是自建。当然自己出钱那部分证据譬如POSS单之类的证据比起这来倒是小意思。这些证据摆在税务机关面前，我想税务机关都不好意思不给你减免了，规则全符合了。

但是别人肯定会说L先生好无聊，想这么极端的主意，完全不符合生活理念。还有人会说房地产主管部门对于相关资料上都会标注“自建”字样，这还不够证明？

但是，实际房地产主管部门所谓的“自建”其实从产权的角度去理解的，你自己出钱自己建，你自己出钱叫施工队帮忙建，你自己出钱叫几个亲戚帮忙建，最后都会给你标注“自建”，税务机关很难笼统的接受这份证据。

那么问题就来了：

一是“自建”如果望文生义的解释不太符合常理。这种解释似乎忽略了结果本身的公正性、合理性。正常生活逻辑下，人们对“自建”的理解更多的偏向于自己出钱部分，而不是一定得由自己施工。要是就为了享受这个政策，一个人一砖一瓦那么建，还得想方设法证明自己是那么建起来的，得弄到何年何月？成本和收益完全不匹配。

二是如果基于第一点，按望文生义的“自建”解释，那么税收优惠政策缺少实际意义。为什么呢？现实当中你建房得有建筑资质，一般个人哪里来的这个资质？享受了政策最后搞不好还被确认为违章建筑。

三是目前“自建”的解释无法统一，但从实操角度，税务机关一般都是收紧。

综上，如果放宽解释，仅仅证明出资，那么对于销售人来讲，难度显然低了不少，这里可以用出资证明以及产权权属资料等组合证据来证明。如果还是一砖一瓦的解释，那么只能靠我想的那种笨办法来证明，或者也可以脑洞大开想想其他证明方法，只要能证明就行。