两种预征 岂可是是而非

湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之三（2016年05月31日）

一、政策问题

（一）房地产开发企业跨县（市、区）开发房地产项目应如何申报缴纳增值税？

本着不影响现有地方财政利益格局和便于加强税收管理的原则，参照房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目应在项目所在地预缴税款的有关规定，房地产企业可按以下处理原则申报缴纳增值税：

一是项目所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，房地产企业直接在机构所在地按规定申报纳税；收取预收款的，按规定预交增值税。

二是项目所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，适用一般计税方法的房地产企业，应在项目所在地以取得的全部价款和价外费用按3%预征率预缴税款后，回机构所在地按一般计税方式申报纳税；适用简易计税方法的房地产企业，应在项目所在地以取得的全部价款和价外费用按3%预征率预缴税款后，回机构所在地按简易计税方法申报纳税。

中国财税浪子taxlangzi微信公号：两种预征，岂可是是而非？

一类是房地产开发商销售自行开发的房地产，财税【2016】36号文附件2规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。这里的预征，是基于没有达到税法规定的纳税义务发生时间而提前征收的部分税款，这里的预征是提前征收的含义，征收的对象是取得预收账款但尚未达到纳税义务时点的房地产开发商。实际操作中，房地产开发商按照3%预缴增值税需要填写《增值税预缴税款申报表》。

另一类是纳税人销售其取得的不动产，不动产所在地与其机构所在地不在同一县的情形。此时需要根据财税【2016】36号文附件2第一条第八项第1点至第6点规定的情形来适用。税法要求这几点情况下按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。这里的预征是申报前预征的含义，征收的对象不是针对预收账款，也不是针对开发商。

从这个角度来说，目前我看到湖南省、河北省都是采取了征收3%的口径，其实是按照第一类问题处理的。但是也有不少省份将两类预缴税款混为一谈。