难以拿捏的"预计增值率的预征率"

江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告

苏地税规〔2016〕2号

经研究，决定调整我省土地增值税预征率，现公告如下：

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

本公告自2016年8月1日起施行。《关于明确若干税款征收标准的公告》（苏地税规〔2013〕2号）第七条、《关于土地增值税预征率的公告》（苏地税规〔2013〕5号）同时废止。

江苏省地方税务局

2016年6月16日

关于《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》的解读

一、出台背景

我省房地产市场发展出现了一些新的情况，房地产开发项目增值率在时间维度、区域维度中均出现了一定的变化，根据国家税务总局的要求，调整现行土地增值税预征率，以更好地发挥土地增值税预征的作用和效果。

二、主要内容

（一）除第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）的预征率维持不变，即：普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%，其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率按国家税务总局规定的最低标准，即2%执行。

（二）纳税人根据自行计算的预计增值率预缴土地增值税，对计算出的预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为5%；对计算出的预计增值率大于200%的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为8%。预计增值率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定计算。

（三）保障房仍暂不预征。公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，暂不实行预征。

三、施行时间

本公告自2016年8月1日起施行。

元素说税：“预计增值率的预征率”，太绕口了有木有？本来预征率就是在土地增值税无法准确核算的情况下采取的征收措施，现在来个“双重预计”，这也不确定，那也不确定。

再说这个预计增值率，既然是预计，那就应当允许差错，允许不准确，允许与最终结果不一致。这个差错偏离有多大？难以掌握。这一条很容易就成为吓人不吃人的纸老虎。

话又说回来，如果在预征的时候就要严格按照清算那一套规则去“预计”增值率，这个工作能做吗，是不是“名为预征，实为清算”？不怕纳税人异议吗？8%的预征不低啊，退税渠道通畅吗？

以上观点系个人观点，不代表其他任何单位、组织和个人，仅作探讨，具体业务仍应以生效的税收法规规定为准。