我伙呆!八个词搞掂“营改增”转让不动产增值税

说到当前最火的话题，那无疑是“营改增”，国家税务总局在3月24日出台营改增试点办法后，4月5日集中出台7份公告。其中第14号公告《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，不仅涉及此次营改增的四大行业的纳税人、还涉及其他增值税纳税人和已经营改增行业的纳税人，更是涉及你我这种“其他个人”。公告不长，条款也不多，但是读懂读通这个公告，对于大多数人来说，真心不是一件容易事。

凡人和伙伴们也和大家一样同时在读这条公告，读后发现，其实只要认识以下八个关键词，读懂转让不动产增值税征收管理，那就不是事。

第一个词：“纳税人”。纳税就得有纳税人，了解咱们是哪一类的纳税人，对于办好转让不动产纳税事项非常重要。“营改增”后，转让不动产纳税人有：一般纳税人、小规模纳税人、个体工商户、其他个人。尤其是“其他个人”，指的就是你我这些没有办个体工商户营业执照的自然人，比如：学生、教师、工人、医生、农民、公务员等等。在转让不动产的增值税税收征管中，一般纳税人可以选择简易计税方法和一般计税方法，小规模纳税人、个体工商户、其他个人只能使用简易计算方法；一般纳税人、小规模纳税人、个体工商户需要向地税预缴，向国税申报纳税，而其他个人只需要向地税申报纳税即可。

第二个词：“转让”。转让的“转”字真是传神之极，既然是转让不动产，顾名思义，就不是房地产开发商出售自己开发的商品房，因为那是销售商品。转让的是“以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产”。对，这里没有新开发的商品房！既然是“转让”的，那就是说受让不动产的产权至少经过了一次以上的物权登记。那房地产开发商是不是就没有转让不动产的行为了呢？有！房地产开发企业将自己开发的的商品作了产权登记并入账使用了，在转让时也要按转让不动产缴纳增值税。对于房地产开发企业销售开发产品应该是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）的事儿，千万别和转让不动产混为一谈。

第三个词：“五一”。2016年的5月1日可不仅仅是全世界劳动人民的节日。这一天还是地税将营业税这个养了多年的闺女嫁给国税增值税的大喜日子。从2016的五一国际劳动节的这天起，营业税就“嫁夫从夫”了，这一天以后发生的所有原来是缴纳营业税的事儿，全都要改交缴纳增值税。当然咱们转让不动产也不例外，5月1日后也得改缴增值税了。

第四个词：“税率”。税率当然关键了，纳税人最关心的就是该交多少的税。《营业税改征增值税试点实施办法》规定了，销售不动产税率11%。那你会说，营业税改成增值税，税率从5%改成11%，这不是要老命的事啊。其实那都不是事。国家税务总局这个“大家长”就拿出“征收率”的传家宝，让咱们纳税人切切实实地享受到减税的红利。

营业税出嫁前（2016年4月30日及以前）纳税人不论是购买的、还是自建的不动产，出嫁后转让的，那还得比着原先的规定来。你要是一般纳税人，既可以选择“简易计税方法”，也可以选择“一般计税方法”。简易计税方法，就按5%征收率计算缴纳，这个和原先的营业税基本没有区别，税额算起来也会有小幅减少。如果你数了数家里可以抵扣的“进项税”存货比较多（或者即使家里“进项税”存货不多，愿意为国家多做些贡献的），那也“可以”选择“一般计税方法”，那就按11%的税率计算。而小规模纳税人、个体工商户和其他个人就没得选择了，只能是“简易计税方法”按5%的征收率计算缴纳。

对咱女儿出嫁后才取得的或是自建的不动产发生转让的，就没得什么方式的选择了，一般纳税人就得适用一般计税方法，小规模纳税人、个体工商户和其他个人就得简易纳税，这是不允许选择的哦，自然一个是11%的税率，一个是5%的征收率。

第五个词：“税种”。咱们关注了“营改增”，可千万别误读成“全改增”了，只是原先应征营业税的改征增值税了，并不是说将原先咱去地税局办理转让不动产纳税时，应缴的其他税收也一同和营业税陪嫁给增值税了。请千万记住，5月1日后转让不动产的你，除了要缴纳增值税，原先应缴的所得税，城建税，印花税等等的那些税儿，原先怎么缴纳的，现在还是怎么缴纳，未来没有新的改革，也还得是这么缴纳。

第六个词：“不含税销售额”。说完税率、税种的词儿，咱还得记着一个新词“不含税销售额”。首先得知道什么是“销售额”：除个人（个体工商户和其他个人）转让住房外，一般纳税人和小规模纳税人转让非自建的不动产，都是“以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额”；转让自建的不动产，都是“以取得的全部价款和价外费用为销售额”。对于个人转让购买的住房的，按照有关规定全额缴纳增值税的，以“取得的全部价款和价外费用为销售额”，按照有关规定差额缴纳增值税的，以“取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额”。

5月1日后咱到地税预缴增值税时，还得先得将“销售额”转换成“不含税销售额”，这个算法也很简单，就是“销售额÷（1+5%）”就行了。一般纳税人还要注意的是，尽管“一般计税方法”的税率是11%，但是地税预缴时都是按照5%征收率折算的“不含税销售额”哦。至于从取得的全部价款和价外费用中扣除的“不动产购置原价或者取得不动产时的作价”的，你得有符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，比如：税务部门监制的发票、法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书、以及国家税务总局规定的其他凭证等。

千万不要小看这“转换”哦，这可是税改后的一种隐藏优惠哦，举个例子你就明白了：个人100万出售自己购置不足2年的住房，缴营业税时是100×5%=5万，改增值税后是100÷（1+5%）×5%=4.76万，少缴2千4！

第七个词：“优惠”。营业税里国家对个人（个体工商户和其他个人）转让购买的住房是有很大的优惠政策的，这个优惠5月1日后还继续有。个人销售自建自用住房的免征增值税！！！对“北、上、广、深”以外个人转让其购买满2年及2年以上的住房，免征增值税！！！“北、上、广、深”的个人转让其购买满2年及2年以上的普通住房的免征增值税，非普通住房的按规定“以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额”缴纳增值税！！！

第八个词：“程序”。程序在《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》中，那就是一大段的绕口令，至于你晕不晕，我反正是晕了。经过了N长时间的晕菜后，勉强走出迷魂阵的咱，强忍着还没结束的头晕吐槽一下过关秘籍（一般人咱不告诉他）。所有转让不动产的纳税人纳税，无论你转让的是什么时候的不动产，千万不要被“营改增”的名称所为迷惑，乱跑一气。咱们只要是转让不动产的，崩管自己是不是增值税一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人，也崩管是一般计税方法还是简易计税方法，恩，带上你的合同，带上你的身份证还有产权证，直接到不动产所在地地税机关去办理发票开具和纳税工作准没错。至于后面还需要不需要到国税去申报清税，棒棒的地税局小伙伴们是一定会告知你的。不过你千万得记住得在转让不动产的6个月内，到不动产所在地主管地税小兄弟处预缴税款，超过6个月没有预缴税款的，就得由机构所在地主管国税老大哥按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理，不仅要征收税款、加收滞纳金，依法处以罚款那也是一定跑不掉的。

（2016年4月8日）