营改增后,预售房你开不开发票?

预售房收款后，开不开发票，本是一个非常简单的事。我不假思索地说——不开！

论坛网友引用的某市国税局《关于房地产开发企业发票开具事宜的声明》，让我涨见识了。

按这声明，就是说房地产企业在预售时要开增值税普通发票，未来交房时，再红冲掉已开的发票，开全额的增值税发票或增值税专用发票。

声明要点如下，原文可在宁波国税官网查到：

“近日，我局接宁波日报民生互动栏目记者反映我市公元世家、中海国际、西岸1872、莲桥府等房地产楼盘在收到客户的预收款时，拒绝开具增值税发票的情况。……

”……房地产开发企业纳税人销售房产预收购房款时，可开具增值税普通发票；……

“如有房地产企业未按上述规定开具增值税发票的，购买方可拨打税收服务热线12366-1向宁波市国税局反映。”

营改增，媒体的热情非常高，发现房地产公司借营改增的春风，在收到预收款时不开发票，于是进行了曝光，所以国税局不得不来声明一下，这年头，媒体是王啊。

这个声明很有意思，它并没有说“预售时应该开发票”，或者“预售时必须开发票”，而是说“预售时可开发票”。搞什么鬼？原来开不开的权力还是在房地产公司啊。

这就是汉字的魅力，说了半天，还是一个意思。并且，如果房产公司未按上述规定开票，大家可以去“反映”，连举报二字都够不上。

我认为，这个声明出来后，房地产公司依然可以对购买者说“不开”！倒不是因为“声明”算不上规范性文件，而是因为根本就没有开票的义务。但这个声明的“可开”二字显示：房产公司有选择开票的权力，开给你是人情，不开是道理。

我想强调的是，这个声明很重要！我认为，某些聪明的房地产企业，可以从中学到一个知识，那就是是，“预售时，可以开发票”。

因为：如果预售时开了发票，说不定会让你延迟纳税。

事情的由来是这样子的：

营改增前，卖房子、建筑、租赁这三大业务有一个共同的特点，在收到预收款时，产生纳税义务。

营改增后，只剩下建筑、租赁两大业务还继续在收到预收款时纳税，房地产被“解放”了，预收时，没有纳税义务。但“被解放”并不意味着就是好事。

营改增政策为什么要让预售收入不纳税呢？

因为房子预售时，虽然会有纳税义务，但因为房地产企业往往有大量进项税金可抵扣，而预售的收入产生于封底之后，所以，很可能实际上交不了税，并且还缓解了房地产企业进项积压的问题。

于是，聪明的政策制定者规定，没有纳税义务，但有“预缴”义务。所谓预缴，就是按税务规定的一个比例纳税，不抵扣进项，这样可以在预售阶段做到“旱涝保收”，稳定地收到一些增值税。

看见没有，有纳税义务，征不到税；没有纳税义务，却征得到税。这就是增值税的高深之处。

随便说说，同样的道理，为什么建安在预收时依然要纳税呢？因为建安大多数是异地施工，这与房地产不同。异地施工，还是要预缴的。

OK，现在房地产企业明白了吧，预售时，如果自己手上有可抵扣的进项，不妨“开发票”，首先是国税局认为“可以开”，其次是《试点实施办法》规定先开发票先纳税，既然纳税，并且是一般计税，也就可以名正言顺地抵扣进项了。理由很简单，纳税义务日既然已经纳了税，为什么还要预征呢？

好玩吧，以后预售时，如果进项不够或者简易计税，就不开发票，购房都闹到哪里都没有用，因为有理走遍天下，看见“可以”两字没有？；如果进项够，就开发票，开了就可以抵扣，履行了纳税义务，凭什么还要再去预缴？

如果不象企业所得税一样，出一个专门针对房地产企业的增值税31号文，强制规定“预售时不准开发票”，或者蛮横规定“缴了税也要预征”，否则，这个漏洞不好补。