劳而无功,营改增不动产分期抵扣政策可以休矣

营改增政策有很多亮点，赋予纳税人诸多选择适用政策的自由，充分考虑了营改增政策全面推开的平稳性和减税的实效性；同时也适当考虑了减税对财政收入的影响，如制度上仍保留了贷款服务和土地出让金（不含房地产企业）抵减增值税。然而，对于不动产进项税额所创设的分期抵扣政策，连财以为，其实际效果非常有限，且影响涉及面非常广，增加了征纳双方大量的工作量，其必要性非常值得推敲。

一、想说爱你真的不容易：不动产进项税额分期抵扣要求多、操作复杂、工作量大

该政策涉及如下几个文件，提出了诸多管理要求

（一）财税[2016]36号、附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

“……1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”

（二）《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）

全文皆是分期抵扣规范，从不动产固定资产取得（包括投资受让、接受捐赠、偿债）、购建（包括已抵扣转用于不动产在建工程）分期；处置时的待抵扣进项税额转入；发生非正常损失的进项税额和待抵扣进项税额转出、原用于简易计税、集体福利等改变用途，也需要分期抵扣。（本期不动产进项税额增加额如下表所示）

除了上述要求外，还有一个堪称“浩大”的工程：

“第十三条纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录”

文件写来容易，但每项不动产、在建工程对应材料明细何其多、每张发票也要逐一记录。纳税人工作量真的增加不是一点两点；减税了难道一定要以巨大的工作量来换取？

（三）《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）

1、《增值税纳税申报表》表2，相关栏：第8、9、10、12、23、25-28栏；

2、附表5《不动产分期抵扣计算表》全部（如下表样），准确填报也有不小难度。

（四）《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第27号）

《本期抵扣进项税额结构明细表》是对上述第13号公告的再完善。

二、劳而无功：分期抵扣政策效果非常有限

（一）分期抵扣政策对缓解第13个月后的财政压力基本无效

分期抵扣政策，将第一年40%的进项税额转入到第二年，理论上对于第一年财政压力可以减轻许多；但从第二年起，第一年的40%的抵扣额和第二年的60%的抵扣额相加，均为一个完整年度。如果说有影响，仅为每年投资抵税增加额，几乎可以忽略不计。

假如第一年不动产相关进项税额为5000亿，每月可以均衡取得的进项税额均为417亿元，按照分期抵扣政策，可得出下表：

单位：亿元

从上表可以看出：

假如每年每月取得的可以用于抵扣的不动产的进项税额相同，在前12个月只能抵扣其中60%、第13个月可以抵剩下40%的情况下，理论上，第一年的抵扣额为3002亿元，第二年和第三年的抵扣额均为5004亿元。说明：

1、采取上述分期抵扣政策，对一年财政压力确实有所减轻，可以少抵扣2000亿元（理论上），效果相当于营改增部分政策推迟实施；

2、从13个月开始，第二年和第三年可以抵扣的进项税额均为5004亿元，说明分期抵扣政策对第13个月开始的以后年度，基本无法起到减轻财政压力的作用。

（二）分期抵扣政策对第一年实际影响也很有限

上例从理论上讲，对于第一年可以少抵扣2000亿，相当于减少了40%的财政压力。但以上没有考虑到，即便允许纳税人从取得扣税凭证之日起全部抵扣，但因投资越大、在12个月内全部抵完的可能性越小，即实际上自会分期抵扣。

从不动产的可以抵扣的对象来看，主要是房地产业、制造业，其次也包括交通运输业及相关行业。

交通运输业投资建设高铁、地铁等投资额大，取得的进项较多，但其投资回收时间长，因此，进项税额需要较多时间才能抵扣完毕；

房地产业如果消化较快，不动产进项税额抵扣期基本与销售期配比；如果出现滞销、积压，则抵扣的时间会相对较长；

而制造业，如果是新建公司，在新建不动产后，产能不可能迅速放大，抵扣完毕的时间会达到2年以上；如果是用于技术改造，新增的进项税额可以从现有产能实现的销售税额中扣除，但因投资额大，取得的进项税额一般也很难在12个月内消化完毕。

如下根据2015年我国营业税入库情况、房地产投资情况估算的营改增减税效果、是否实施分期抵扣效果对比表：

说明：

1、从上述估算看，执行分期抵扣政策，较不实施该政策仅相差200多亿元，相对于一年5000多亿的减税总额来讲，影响可以忽略不计；

2、以上2015年房地产投资数据来源于国家统计局网站：

3、2015年营业税数据来源于财政部网站：

4、其他比例及营改增减税效果系个人估算，结果谨供参考。

从上述分析看，分期抵扣政策效果小、且持续时间短。但纳税人相关会计处理、纳税申报工作量工作很大，处理涉税风险大；与此同时，税务机关审核管理难度也大增，对所有纳税人和征管人员都是折腾，劳而无功、实无必要，构成消费型增值税政策的瑕疵。

大道至简，分期抵扣政策，还请规则制定者三思。