异度空间——"投资性房地产"进项能否一次性抵扣?

问：冷老师，“不动产进项税额分期抵扣办法”中规定，5.1后，会计制度上按“固定资产”核算的不动产，进项应分2年抵扣。那我们就搞个“筹划”，开个董事会，将新购的房产确定为“投资性房产”，那不就能一次性抵扣了吗？

答：你提的这个问题，是我在“营改增”培训中，被问到的“热门”问题。面对这个问题，我会真诚地说，我不知道。偶尔，我也会官方一点地说，这个问题嘛，要等总局后续文件解答。

虽然我没有正确答案，但并不代表我没有个人观点！

2003年4月1日晚，一位著名香港艺人从中环文华酒店24楼纵身而下。此后，每一年的这一天，便成为了粉丝们追思他的纪念日，而此后的愚人节，也渐渐失去了泊来的味道。他的离去至今仍是娱乐圈未解谜团之一。而其中一种猜测，就来自他出演的最后一部电影——《异度空间》。我本人并没有看过这部电影，因为我害怕看过它之后也会，像电影里的人物一样混淆了对事物的判断能力。

十三年后，他迎来60岁的诞辰。

2016年3月31日，国家税务总局发布了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，这个“总局2016年第15号公告”作为，“36号文”之后“六连发”的配套文件，的确起到了“答疑解惑”的作用，其中还有两个最令人“惊艳”的概念：

一是，“2年”的真实涵义，答案是，2年“约等于”13个月！振聋发聩，让人辗转反侧，无法入眠。

另一个，就是这个“会计制度上按固定资产核算的不动产”，是的，至今我还没弄明白。真有点，坠入了一个“异度空间”感觉。

“总局2016年第15号公告”第二条规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

而《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。如果仅就“投资性房地产”的定义来讲，若公司5.1后购入的专用于出租的建筑物，那真心可以不在“固定资产”科目中核算。那是否就可以一次性抵扣进项呢？

其实啊，我们每个人都有“心理障碍”，就是喜欢按自己的“开心”的方式去理解文字表面的意思。

“15号公告”第二条规定，不是说得很清楚吗？在“会计制度”上按“固定资产”核算的不动产，往往纳税人看见的只是“固定资产”四个字，却有意去“忽略”前面的“会计制度”这四个字！

是的，对不起，“会计制度”并未被正式宣布失效啊！

《企业会计制度》（财会[2000]25号）第二十五条规定，固定资产，是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。

《企业会计准则》将投资性房地产排除在固定资产之外，而税法和“15号公告”仍将其作为固定资产处理。或者说，因为《企业会计制度》没有“投资性房地产”科目，所以“15号公告”也不承认什么“投资性房地产”。

另外一个佐证是，“15号公告”第十一条规定，待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。看看人家用的是“应交税金”又不是“应交税费”，原来人家原本就是属于《企业会计制度》这一挂的，不甩你什么《企业会计准则》的那门子事，那你“投资性房地产”科目也别瞎起劲了，“分期”就分期，安生点吧。

还有，“15号公告”第十四条规定，纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的，主管税务机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定进行处理。想想也有点怕怕的。反正，“36号文”给我们筹划空间大得很，咱也不缺这仨瓜俩枣的，是吧？

——摘自《税醒堂笔记》