第三只眼讲营改增 | 取得不动产或不动产在建工程的抵扣年限的处理

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：

1、适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

那什么是不动产呢？

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

从抵扣的时限上来看，分2年，即理解上是24个月，取得之日的当期纳税申报期即可以抵扣，第一年60%（理解上纳税申报期平均抵扣），第二年40%，如此处理，对于企业来讲，一个问题是不要忘了后期的抵扣，有必要在系统中设置相应的抵扣计算逻辑。

对于当下如果是营改增前的不动产在营改增之后的销售，是可以选择简易计税方法的，如果选择了简易5%的征收率，那购买方仍有要求取得增值税专用发票的权利，政策本身并没有限制说简易5%就不得开具增值税专用发票，对于能否开具专用发票这一点存在不同的理解差异。可能有的采购方非要与人家要11%的增值税专用发票，不让人家享受简易，认为自己亏了，那销售方自然可以要求加价，这是一个双方商务交流的价格，不是简单的理论上的增值税的问题，谁也不会做吃亏的生意，税只是生意之中的一个影响因素。