房产交易税收新政究竟有几多能量

日前，财政部、国税总局、住建部联合印发了《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），文件规定，除北京、上海、广州、深圳四市以外，全国其他城市统一执行90平方米以下家庭唯一及第二套改善性住房1%契税，90平方米以上唯一住房1.5%契税，90平方米以上第二套改善性住房2%契税的政策。同时，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

对于政策本身，元素认为确实十分有利于即将购房的人群。不过，很多人将此解读为楼市“去库存化”的终极大招却不免言过其实。

对于以取消某一项税（费）而实现经济调节的案例，元素认为，现在看来目前最为成功的就是节假日取消高速公路收费。抛开造成拥堵等不论，取消节假日高速收费，确实在很大程度上刺激了大家自驾出行的动力，带动了旅游、购物的增长。 

但是，这种效用能否同样适用于楼市？或者说，降低房地产交易环节的税收是否就会带动房地产交易的火爆，元素看来，真的未必。

节假日取消高速公路收费之所以有效，是因为中国的高速公路收费确实蛮贵的。比如从成都到贵阳，油费大约400块钱，全程过路费大概也需要400块钱，在全国很多地方的出行甚至过路费远远超过了油费。在这种情况下，过路费占到了自驾成本的绝大部分。取消过路费在很大程度上决定了出行的总体成本，因此是消费者选择何种方式出行时一项重要的考量标准。反观房地产交易，交易环节的契税只占到购房成本的很小一部分，房屋售价高的主要原因还是土地成本高、房地产企业税费成本高，很多人没有能力购买，而不是取决于契税是3%还是1%。这就像任何一个正常的工薪阶级都不会因为五星级酒店茶水免费就去点上一桌子鲍鱼鱼翅一样。

而对于个人二手房2年以上免营业税的政策，究竟能带动多少人重新将房地产作为一项投资工具还未尝可知。毕竟现在股市行情也不太好，钱闲着也是闲着；但也是因为股市行情不好，很多钱还套在里面……

不知道大家注意到一个近几年经济的“逆反现象”没有？很多经济行为往往出现了与政策导向背道而驰的现象。比如，多个城市在实施汽车限购前夕，都经历了市民连夜排队购车的事情。现在鼓励大家买房，大家可能反而要犹豫了。并非元素唱衰房产交易税收新政，只不过中国的老百姓已经是战战兢兢，怕又是一场“为国接盘”的闹剧。然而，对于一些刚刚购房的人士，这个政策恐怕更令他们尴尬，这让我想起了前几年闹得很厉害的某房企降价风波，因开发商大幅度降价，愤怒的老业主们将售楼处“团团包围”讨要说法。同样是触及大家利益的契税，可能只是相隔短短几天，就有一倍以上的差别，因此这部分人士可能反而有所不满。同时，随着相关政策的发布，可能反而使一些处于“犹豫期”的购房者再“缓一缓”，毕竟买房是件大事，他们还想看看政府的决心有多大，还有没有什么“大招”？

这项税收政策，总体上是减少了消费者的购房成本，是值得赞许的。但是，若从功利的角度来看，其短期刺激购房意愿的能力有限，甚至不如在控制房地产过快增长时期的一些调控政策。

比如2013年国五条，在地方落实细则之前，多地均出现了排队过户的情况。是不是很无奈？一项以控制房价快速增长为主要目的的政策，却因为即将实行更加严厉的税收政策反而造成了短期的市场异常活跃。而我们现在却在担心一项利好政策究竟有几多能量？不是杞人忧天，也不是空穴来风，这确确实实是现实中所面临的问题。

元素认为：仅从23号文之于楼市“去库存化”的作用，是有限的，甚至是微乎其微的，要想真正地实现预期的目的，政府还需要调动各方面资源，打好“组合拳”。