投资性房地产的税会处理对比

《会计准则第3号-投资性房地产》（以下简称3号准则）规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。所得税法及实施条例未定义投资性房地产，对于会计确认的投资性房地产，仍须按一般的固定资产或无形资产进行税务处理。

投资性房地产的初始计量

3号准则规定：投资性房地产应当按照成本进行初始计量：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投产性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。在建造投资性房地产过程中发生的利息支出根据《企业会计准则第17号—借款费用》的规定处理，将符合资本条件的借款费用计入投资性房地产的账面价值。投资性房地产在税法中的规定包含在固定资产和无形资产中，因此，所得税规定与会计规定基本一致，都倾向于采用历史成本进行初始计量。

投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有两种方法：在成本法计量模式下，税会处理基本一致，但是按照会计准则计提的资产减值准备税法上不允许扣除，即：在其他条件相同的情况下，投资性房地产的账面价值小于其计税基础，就会产生“可抵扣暂时性差异”。

例：2013年1月1日，万发公司用4000万元购入一项房产，做为“投资性房地产”进行核算，同日将其对外出租，每年收取租金800万，采用成本模式计量。该房产按50年进行返销，残值率5%，2014年12月31日，该项土地使用权的减值准备为100万

2013年1月1日，取得时：

借：投资性房地产40,000,000.00

      贷：银行存款40,000,000.00

年末收取租金及计提折旧时：

借：银行存款8,000,000.00

      贷：其他业务收入8,000,000.00

借：其他业务成本760,000.00

      贷：投资性房地产累计摊销760,000.00

2014年，该项投资性房地产计提减值准备

借：资产减值损失1,000,000.00

      贷：投资性房地产减值准备1,000,000.00

小编总结：

在公允价值模式下，税会存在明显的差异：税务上按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的纳税所得额，对投资性房地产进行折旧或返销，但下列情况属于例外：“国家统一规定清产核资；将固定资产的一部分拆除；固定资产发生永久性损害，经主管税务机关审核，可调整至该固定资产可收回金额，并确定损失。”会计上在年末按投资性房地产的账面价值随着公允价值的波动而要进行调整，调整的差额计入当期损益“公允价值变动损益”。在这种后续计量模式下，不对投资性房地产计提折旧和摊销，也不计提减值。

例：2011年1月1日，万发公司用90万元购入一项房产，做为“投资性房地产”进行核算，同日将其对外出租给华远公司，每年收取租金20万，采用公允价值模式计量。2012年底，该厂房的公允价值为110万，2013年12月31日，该厂房的公允价值为100万，2014年12月31日，万发公司将该房地产进行出售，售价110万。税法规定，按房产按10年计提折旧，不考虑残值率。万发公司每年实现的会计利润均为200万，无其他的纳税调整事项。

取得时的会计处理：税会处理方法一致

借：投资性房地产—成本900,000.00

      贷：银行存款900,000.00

2012年12月31日，公允价值变动的会计处理：

借：投资性房地产—公允价值变动200,000.00

      贷：公允价值变动损益200,000.00

税务的处理：该项投资性房地产计提折旧9万，不确认公允价值变动损益，会计处理比税务处理多计收益29万，因此，在申报2012年所得税时调减29万，应交企业所得税（200-29）*0.25%=42.75万。此时，资产的账面价值为110万，资产的计税基础为81万，两者产生暂时性差异为29万，属于应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债7.25万。

借：所得税费用500,000.00

     贷：应交税费—应交所得税427,500.00

           递延所得税负债72,500.00

2013年12月31日，公允价值变动的会计处理：

借：公允价值变动100,000.00

      贷：投资性房地产—公允价值变动100,000.00

税务的处理：该项投资性房地产计提折旧9万，不确认产生的资产跌价损失，会计处理比税务处理多计损失1万，因此，在申报2013年所得税时调增1万，应交企业所得税（200+1）*0.25%=50.25万。此时，资产的账面价值为100万，资产的计税基础为72万，两者产生暂时性差异为28万，此28万为累计应确认的应纳税暂时性差异。2013年年底，保留的递延所得税负债余额为7万，该账户年初余额为7.25万，应转回递延所得税负债0.25万。

借：所得税费用500,000.00

      递延所得税负债2500

      贷：应交税费—应交所得税502,500.00

2014年12月31日，处置投资性房地产的会计处理：

借：投资性房地产—公允价值变动5,000,000.00

      贷：公允价值变动损益5,000,000.00

借：银行存款1,100,000.00

      贷：其他业务收入1,100,000.00

借：其他业务成本1,000,000.00

      贷：投资性房地产—成本900,000.00

            投资性房地产—公允价值变动100,000.00

同时将累计公允价值变动转入其他业务收入

借：公允价值变动损益100,000.00

      贷：其他业务收入100,000.00

税务上的处理：税务上计提折旧9万，确认投资性房地产转让收入110万，计税成本63万（90-27），即确认转让所得47万（110-63），税务上比会计所得多计28万，因此，在申报2014年所得税时应调增应纳税所得额28万，应交企业所得税（100+28）*25%=32万。此时，资产的账面价值为零，计税基础（成本）也为零，年初的递延所得税负债余额7万全部转回。

借：所得税费用250,000.00

      递延所得税负债70,000.00

      贷：应交税费—应交所得税320,000.00