土地争执税:暗渡陈仓的"三分法"

前段时间，国家税务总局《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发[2015]114号）,其中《土地增值税纳税申报表》发现了较大变化。

元素摘录如下：

从上述文件的规定可以看出，税务总局相关文件对纳税人开发建普通标准住宅和其他业态房屋的，要求分别核算增值额。但对于如何分别核算，并未作出明确规定。因此各地的房地产按业态分别清算的标准存在不一致。有的地方土地增值税清算实行“两分法”即:将“普通住宅”单独清算，除此之外的其他业态一并清算；有的地方实行“三分法”：即将住宅分为“普通住宅”、“非普通住宅”，与“其他业态（非住宅）”分别单独清算；更有甚者，存在“多分法”清算。

部分地区土增分类口径：

1、宁波（三分法）

《宁波市地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》

宁波市地方税务局2015年第1号

一、房地产清算项目分类计算问题

房地产清算项目按以下三种房地产类型分别计算增值额和增值率：

第一类：普通住宅

第二类：非普通住宅

第三类：其它类型房地产

2、重庆（三分法）

《重庆市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的通知》

渝地税发[2006]143号

七、关于土地增值税计税单位问题

为了满足计算土地增值税需要，应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确定计税单位。开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计税单位。

3、西安（两分法）

《西安市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》

西地税发[2010]235号

五、普通住宅的征免税问题

纳税人开发的房地产项目，由多栋单体建筑组成，有的单体建筑属普通住宅，有的属其他商品房的，包括商住楼、综合楼等单体建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，必须分别按照“普通住宅”“非普通住宅”两类核算土地增值额计算土地增值税。

元素来说说！！！

西安这个文件是比较明确的按“两分法”的规定，其他地区在实际征管中也执行“两分法”。其余没参与过的不敢瞎说，只能举例成都，2015年之前的项目普遍执行“两分法”，今年年初，成都地税财行处内部下发了一份《土地增值税相关政策指引（一）》规定：“同一清算单位包含不同房产类型的，经请示省局，应区分普通住宅、非普通住宅、非住宅，分别计算增值额。”，自2015年2月1日起，成都市各区县才开始陆续执行“三分法”。

“多分法”是听别人说过，虽对方言之凿凿，但未亲身验证，只能说:可能存在。

而此次114号文申报表的修订告诉我们，总局认可“三分法”，否则不会将申报表如此设置。关于“分别清算”政策的规定统一，元素认为非常必要。但元素个人对总局此“暗度陈仓”之举，却持不太赞同的态度，原因有以下两点：

1、税务总局简单粗暴地以一张申报表将土地增值税清算中房地产商品业态“分别清算”的方法规定为“三分法”，而并无任何成文的实体政策性文件解释说明(此处专指对于已知总局对外公开的文件，不含内部不予公开的批复、函件、内部执行口径以及个人口头书面答复等)，用实务操作指导理论，有“用大腿指挥脑袋”之嫌。

2、以往，房地产行业发展收益并不均匀，各地以实际情况等各种综合因素，确定清算对象的划分，从而制定不同房地产类型清算方式。“三分法”出现，虽然有利于政策口径的统一。但势必造成此前不执行“三分法”地区新老项目的税负差异。同时，作为一个如此重要的文件，114号文规定的各地执行期限不一致也是硬伤。114号文规定：已经按照《国家税务总局关于印发〈全国县级税务机关纳税服务规范（1.0版）〉相关表证单书的通知》（税总发〔2014〕109号）要求，启用财产行为税统一申报表的地区，可根据本地情况适时修改完善系统，或结合金税三期上线安排，逐步启用本次下发的新表单。未启用财产行为税统一申报表的地区，请遵照新表单执行。执行时间不一、新旧项目税负差异较大使得这项政策牵扯面大、利益冲突激励，以申报表进行政策明确显然不够。

综上

元素认为：总局如若全面实行“三分法”，应明文规定，而非以一张申报表格“暗渡陈仓”。

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