"土地争执税":消失的"价格标准"

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第五条规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2、单套建筑面积在120平方米以下；

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

从上述文件我们可以看到，“普通住宅”的判定标准有三个：

1、容积率

2、价格

3、面积

然而，四川省成都市新都区在2015年5月27日发布了最新调整后的普通住房标准调整：结合我区当前情况，并报经区政府同意，新都房管局对普通住房具体标准进行调整。享受优惠政策普通住房应同时满足以下条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)；2、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。此标准从2015年6月1日起执行。

其实成都新都区直接取消了普通住房价格标准这一条件并非首例。

据悉，早在2008年，南京市房管局发布《关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知》，2008年10月1日起，取消价格限制，面积和容积率标准维持不变。《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》（琼府[2008]74号）规定：将我省享受税收优惠政策普通住房标准调整为：同时具备住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）二个条件。并据媒体称2014年11月1日起，天津普通住房界定标准为面积在144平方米以下，容积率1.0以上，取消原市场指导价格界定标准。除此以外，其他一些省市也取消了“价格标准”。

对于消失的“价格标准”，由于其他地区不太熟悉，现就拿成都新都区来说说。

《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）规定：2005年5月31日以前，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次，各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。

2005年6月四川省地税局、建设厅等联合下发《川地税发[2005]104号》文件强调：地方房管部门应每半年公布一次当地住房平均价格。

但是2008年1月15日至2011年8月31日，新都区房管局一直未按时公布当地各乡镇普通住房平均价格。这期间，新都区的普通住房价格标准仍以2008年公布的为准，导致很多购房者按“非普通住宅”缴纳了契税，新都区很多人都很洋气的住上了“豪宅”。当然这个名不副实的“豪宅”却令人住着也不舒心了。很多购房者就此事多次向政府投诉，地税机关也很冤枉：这正是房管局不作为，地税局躺枪。

这下好了，房管局干脆来了个“一刀切”，直接取消了“价格标准”。普通住宅”的标准条件少了，那么符合“普通标准”的房屋量更大了。对购房者来讲，确实是个“大利好”，而对于一些房企，可能是致命的打击。以往，超过价格标准的房屋列入了“非普通住宅”单独计算土地增值税，剩下的普通住宅由于销售价格不高，增值率往往低于20%，享受免征土地增值税政策。而取消“价格标准”后，这部分高售价但不超面积、容积率的房屋回归“普通住宅”势必整体拉高普通住宅的增值率，造成普通住宅整体征收，增加了税收负担。

同时，元素认为：擅自取消“价格标准”可能与《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）要求不符，造成了普通住宅一些地方“三条标准”，一些地方“两条标准”的不正常现象。