房地产项目增值税处理

增值税主要是预售房地产项目的收入对应税金，结利前按照预售金额和税率计算增值税并计入其他流动资产，结利后按照结利金额和税率计算增值税。

1、适用一般计税方法计税的项目公司

(1)收取预收账款

借：银行存款

      贷：预收账款

(2)支付预缴税款，应预缴税款=预收款÷(1+11%)×3%

借：应交税费—预缴增值税

      贷：银行存款

(3)确认收入时，将上述预收账款转主营业务收入

借：预收账款 

      贷：主营业务收入

            应交税费_应交增值税_销项税额_销项税额－11％

(4)结转相应成本，同时结转和入伙收入相匹配的可以抵扣的进项税额：

借：主营业务成本

      贷：开发产品

根据国家税务总局公告2016年第18号文，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。

土地款扣抵减的销项税额=当期允许扣除的土地价款÷(1+11%)，账务处理如下：

借：应交税费_应交增值税_土地款抵减的销项税额

      贷：主营业务成本

(5)结转和入伙收入相匹配的已预缴增值税

借：应交税费_应交增值税_已交税金

      贷：应交税费—预缴增值税

(6)期末转出未交税金

借：应交税费_应交增值税_转出未交增值税

      贷：应交税费_未交增值税

(7)缴纳未交税金

借：应交税费_未交增值税

      贷：银行存款

2、适用简易征收方式的项目公司

(1)收取预收账款

借：银行存款

      贷：预收账款—XX业主

(2)支付预缴税款，应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%

借：应交税费—预缴增值税

      贷：银行存款

(3)确认收入时，将上述预收账款转主营业务收入，同时结转销项税额

借：预收账款—XX业主

      贷：主营业务收入

            应交税费_应交增值税_销项税额_销项税额－5％

注：主营业务收入=预收款-销项税额

销项税额=预收账款÷(1+5%)×5%

(4)结转相应成本

借：主营业务成本

      贷：开发产品

(5)预缴增值税结转

借：应交税费_应交增值税_已交税金

      贷：应交税费—预缴增值税

(6)期末转出未交税金

借：应交税费_应交增值税_转出未交增值税

      贷：应交税费_未交增值税

(7)缴纳未交税金

借：应交税费_未交增值税

      贷：银行存款