父母住房给子女,买卖和赠予哪种税负低?(2019年8月版)

最近连续有几个朋友都咨询一个问题，那就是父母准备把房子过户给子女，不知道采取哪种方式更节税？买卖还是赠予？

这是一个非常普遍的问题，究竟哪种方式更节税？一个基本的判断原则就是父母和子女双方合计缴纳的税款最少。

房屋过户，涉及的税种很多，其中转让方7个，受让方2个，当然这9个税种也规定了不少税收优惠。具体情况列表如下：

上述表格内容具体解释如下：

一、不满2年住房的增值税。买卖方式下需要缴纳5%的增值税及相关附加税费，而赠予方式下则不存在增值税。此时，肯定是赠予划算。

二、满2年住房的增值税。一般来说，父母都会等2年之后转移产权，这种情况下，除了北上广深的非普通住宅需要按差额征收增值税，其他情形和其他地区都可以免征增值税。

在免征增值税的情况下，附加的城市维护税和两个附加都可以免，买卖和赠予是一致的，没有差别。

如果不免征增值税，实际缴纳的增值税需要相应缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

三、印花税。买卖方式下，双方都可以免征印花税。赠予则没有税收优惠，双方合计需要缴纳1‰的印花税。

四、土地增值税。无论是买卖还是赠予，都是免征或不征的，没有差别。

五、个人所得税。如果个人转让自用满五年且唯一住房可以免征。不符合优惠条件的，需要按财产转让所得差额征收20%的个人所得税，在无法获得房产原值的情况下，根据国税发[2006]108号的规定，可以按照收入的1%~3%核定征收，具体核定比例由各省市自行确定。

如果是父母将住房赠送给子女，则不征收个人所得税。

六、契税。购买第一套住房契税优惠税率90平米以下是1%，90平米以上是1.5%；购买第二套住房契税优惠税率90平米以下是1%，90平米以上是2%。注意，第二套优惠税率不适用北上广深地区。

如果是父母赠送给子女，则没有契税优惠税率，契税常规的适用税率是3%~5%，具体由各省自行确定比例。比如北京市是3%，山西省是4%。

综上所述，具体到个案，大家只需要按照自己房屋的面积、持有时间等实际情况，结合本省的具体规定，逐项来计算，看上述明细表中买卖方式下税款和赠予方式下税款分别计算，哪种方式下税费更少，就可以做出符合实际情况的准确判断了。

另外，有朋友问，如果子女获得住房后再转让，该如何来判断哪种方式优惠呢？其实只需要用第一次买卖+第二次买卖税款合计，与第一次受赠+第二次买卖税款合计来比较，计算判断哪种方式税款少。当然，需要注意的是，子女再转让时如果属于需要计算个人所得税的情形，两种方式下扣除的成本是不一样的。

如果房屋是买卖取得的，子女再转让扣除的成本是父母给子女时的销售价格和转让过程中的相关税费。

如果房屋是受赠取得的，根据财税【2009】78号文的规定，扣除的成本是父母最初购置房屋时的成本和转让过程中的相关税费。

当然，如果子女将来可以适用满五唯一的个税免税优惠，这个问题可以不予考虑。