“我有一套住房出租,不知道该缴什么税?”

小明出租了一套住房，年收租金4.8万元。

小明找到我问：你来说说，出租住房应该缴些什么税呢？

我说：个人出租住房，理论上和个人出租商铺一样，涉及到的税费种有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税。但和出租商铺比起来，出租住房政策上会有许多优惠，所以计算起来还是有许多不一样的地方。

小明说：我最喜欢听到有税收优惠了，快说说有哪些？

我说：咱们一个一个税种看。出租住房的增值税，原先有减征优惠，5%的征收率减按1.5%来计算，应缴增值税=月租金收入/(1+5%)×1.5%，但更优惠的政策是，如果一次性收取租金，在对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金不超过10万的，可以免征增值税。

小明说：月租金10万？我的房子不可能达到这么高的租金，看来增值税是永远都不需要考虑了。

我说：对，因为免了增值税，所以城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加也不用考虑了。

小明说：哇，一下消掉了四个税费，真爽啊！

我微笑着说：在剩下的四个税种中，个人出租住房，政策规定印花税和城镇土地使用税也免征，又可以去掉两个税了。

小明说：真好，那就只剩下的房产税个人所得税了。

我说：对，个人出租住房的房产税，已经执行优惠税率4%，从2019年开始，又可以减半征收。所以应缴的房产税=48000×4%×50%=960元。

个人所得税也有优惠税率10%，所以应缴纳的个人所得税=(48000-960)×(1-20%)×10%=3763.2元。

一共需要的缴税合计=960+3763.2=4723.2元。

小明自己拿着计算器算了算说：这个税费是租金收入的9.84%。我怎么看见有人说他们那里税费是租金收入的3.5%？

我说：因为出租涉及的税费比较多，确实有些省市为了便于征收管理，采取的是核定综合征收率的办法来征收，直接按照收入核定一个比例，不再区分每个税种缴多少。

小明说：那为啥咱们这里不采取综合征收率？

我说：各地有不同的情况，也有不同的征收管理模式，不可能全国一刀切，不要问为什么。也许就是因为各地有政策落差，才促使人口发生了流动吧。

小明说：看来我需要考虑去有政策优惠的地方买房了。

我说：有税收优惠固然好，但并不能任何决策都以缴税多少做唯一导向。希望你还是综合考虑后再做决定。