个人销售二手房需要缴什么税?

今天，有朋友问我：天天看你发公众号，为啥不写大家最关心的税务问题？

我说：大家最关心啥税务问题？

朋友说：当然是卖房需要缴什么税啦，不是商铺，是住房。

我说：也对，问这个问题的人确实不少，看来是你也遇到这个问题了。

朋友说：没错。

我说：个人出售住房，需要考虑的税种其实和出售商铺是一样的，都是增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、个人所得税。但它们两者在政策规定上还是有很大区别。

朋友说：等等，我拿笔写一下，需要缴这么多税，我可记不住。

我说：先别急，这里面印花税和土地增值税是可以免征的（财税[2008]137号），城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，可以说是增值税的影子。如果增值税免了，它们也就消失了，如果增值税不免，它们三个加起来是大约是增值税的12%左右（根据住房位置和各省规定会略有不同），所以也不需要过多考虑。真正需要关注的只有两个税种，增值税和个人所得税。

朋友说：这么一说，好像是简单些，那到底缴不缴增值税和个人所得税呢？

我说：增值税到底缴不缴？真是一言难尽啊！你既然是替大家问这个问题，我就把所有缴与不缴的情形都列出来，大家对号入座吧！ 

朋友看了一下说：太好了，我的住房不在北上广深，也超过两年了，增值税可以免税！

我说：那你只需要考虑个人所得税了，个人所得税有一个优惠政策，就是转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得可以免税（财税字[1994]20号）。

朋友说：这个不符合，我虽然买了都超过五年了，但不是唯一住房啊。我有三套，两套在山西，一套在山东。

我说：你要卖的是哪一套？山西的肯定不符合唯一住房，但山东的是可以享受的，因为唯一住房是指在同一省、自治区、直辖市范围内夫妻双方仅拥有一套住房。（国税发[2007]33号）

朋友说：我准备卖山西的这套房。

我说：那就需要缴纳个人所得税了，个人所得税计算有两种方式：

一种情况是：按照财产转让所得缴纳，也就是收入-成本-税费之后的20%计算缴纳。

另一种情况是：如果没有完整准确的房屋原值凭证，可以实行核定征收，也就是按照住房收入的1%～3%来核定 (国税发〔2006〕108号)，山西省规定是1% 。

他说：噢，那我就明白了，我只需要考虑个人所得税。可我还听说有契税，是怎么回事？

我说：契税是购房者缴的，和卖房的人没有关系，你就不用操那么多心了。

他说：可我卖了房以后，还准备买房啊。

我说：一次说完，下次吃饭说啥啊？等你下回请我吃饭的时候告诉你啊